Bail à usage mixte, commercial et d'habitation : le bailleur peut-il refuser d’effectuer les travaux de rénovation du local à usage d'habitation dans la mesure où le locataire a pris les lieux en l’état ??
Revenons sur l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 novembre 2024, N°23-12.650
Faits :
Un bail commercial porte sur un local comportant un rez-de-chaussée à usage commercial et un premier étage à usage d’habitation.
Le locataire assigne les bailleurs notamment en paiement de travaux de reprise de l’appartement pour le rendre habitable et en réparation de son trouble de jouissance.
Procédure :
En première instance et en appel, les juges déboutent le locataire de sa demande.
En appel, les juges retiennent que :
cette action relève de la prescription de l’article 2224 relative aux actions personnelles ou mobilières qui se prescrivent par cinq ans ;
l’état du logement situé au premier étage était connu du locataire, dès la prise à bail, en 2004.
Donc l’action du locataire est prescrite ;
Le locataire forme un pourvoi.
Son argument : le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, et à cet effet, il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations et les travaux d'entretien nécessaires pour assurer la décence du logement.
Analyse de la Cour de cassation :
Fondement :
Définition du contrat de louage de choses : article 1709 du code civil
Obligation de délivrance du bailleur et obligation de délivrer un logement décent : article 1719 du code civil
Conséquence : la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
On retient :
- Même si le bail à usage mixte, commercial et d'habitation, est qualifié de bail commercial, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent pour la partie habitation, s'il s'agit de l’habitation principale du locataire.
- Même si l’état du logement préexistait à la conclusion du bail, cela ne peut exonérer le bailleur de son obligation liée à la décence du logement.
- La demande du locataire peut se faire pendant toute la durée du bail et ce même plusieurs années après la conclusion du bail, sa demande n’étant pas soumise à la prescription quinquennale.
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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
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