Publié le 25/11/2025

Vente immobilière, diagnostic et notion de vice apparent

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 24-16.847
ECLI:FR:CCASS:2025:C300528
Non publié au bulletin
Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 13 novembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, du 25 avril 2024

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Foussard et Froger, SCP Piwnica et Molinié

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 13 novembre 2025

Cassation

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 528 F-D

Pourvoi n° G 24-16.847

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 NOVEMBRE 2025

M. [U] [R], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° G 24-16.847 contre l'arrêt rendu le 25 avril 2024 par la cour d'appel de Versailles (Chambre civile 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [C] [P],

2°/ à Mme [E] [P],

toutes deux domiciliées [Adresse 1],

3°/ à M. [Y] [P], domicilié [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [R], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mmes [C] et [E] [P] et de M. [P], après débats en l'audience publique du 23 septembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 avril 2024), par acte authentique du 14 juin 2017, M. [R] (l'acquéreur) a acquis de Mmes [M], [E] et [C] [P] ainsi que de M. [Y] [P] (les vendeurs) une maison d'habitation, au prix de 1 330 000 euros.

2. Deux dossiers de diagnostics techniques étaient annexés à cet acte.

3. Ayant constaté, à l'occasion de travaux de rénovation de l'immeuble acquis, la présence de capricornes et la nécessité de renforcer des solives et éléments de charpente, l'acquéreur a assigné les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors :

« 1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même dans son ampleur ; qu'en décidant que M. [R] connaissait le vice dans une mesure le privant de garantie, après avoir cependant constaté que « l'ampleur [des désordres] ne pouvait être connue de l'acquéreur comme des vendeurs que par des travaux d'importance », « l'acquéreur n'avait seulement et manifestement pas pris conscience et mesuré, avant la signature de la vente, l'impact dans le temps de la présence de capricornes », c'est-à-dire qu'il en ignorait l'ampleur, les juges du fond ont violé l'article 1642 du code civil ;

2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même dans son ampleur ; qu'en stigmatisant l'absence de recherches complémentaires par M. [R], les juges du fond ont mis à la charge de l'acquéreur une obligation d'investigation étrangère à la loi ; que ce faisant, les juges du fond ont violé l'article 1642 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1642 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

6. Il est jugé, au visa de ce texte, que le vice apparent est celui dont l'acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences (3e Civ., 14 mars 2012, pourvoi n° 11-10.861, publié).

7. Pour rejeter les demandes de l'acquéreur, l'arrêt retient que le second diagnostic annexé à l'acte de vente faisait état de la présence de capricornes des maisons au deuxième étage, constitué de combles non habitables, qu'il lui appartenait de prendre des précautions minimales pour s'assurer, par des mesures techniques, de l'éradication ou de la progression des insectes xylophages et qu'ayant accepté de prendre le bien dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance, aucune garantie ne lui est due.

8. En statuant ainsi, après avoir retenu, d'une part, que l'ampleur des désordres causés par les capricornes ne pouvait être connue que par des travaux d'importance, d'autre part, que l'acquéreur n'avait pas pris la mesure de l'ampleur de l'infestation et de ses conséquences, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 avril 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne Mmes [C] et [E] [P] et M. [Y] [P] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [C] et [E] [P] et M. [Y] [P] et les condamne à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le treize novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300528