L’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) assortie d’un retard de livraison peut se révéler dommageable lorsque celle-ci a tendance à s’éterniser. Toutefois, le régime du CCMI confère au maitre d’ouvrage un protection juridique optimale. Certaines sanctions sont prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation, et notamment, des pénalités en cas de retard de livraison dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.

Ces pénalités sont-elles réellement suffisantes au vu des dommages causés ?  Est-ce possible de cumuler ces pénalités avec des dommages et intérêts complémentaires ?

Les retards de livraison dans le cadre d’un CCMI peuvent se fonder sur des causes légitimes de suspension du délai de livraison, comme les intempéries, recours de tiers relatifs aux permis de construire, grève partielle ou générale, abandon de chantier d’une entreprise en faillite, crise sanitaire de type Covid-19, retards provenant d’anomalies du sous-sol ou bien les retards dus à l’intervention de tiers (par ex. raccordement réseau Enedis)

En cas de retard de livraison non justifié, le constructeur s’expose au paiement de pénalités, ainsi qu’à la réparation du/des préjudice(s) causé(s) par ce retard. 

Les pénalités de retard de livraison, un minimum légal :

L’article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation impose que le contrat de construction de maison individuelle précise la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux mais également les pénalités prévues en cas de retard.

 Il est prévu une pénalité d’au minimum 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard (article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation). Ces pénalités prévues courent jusqu’à la livraison effective de la maison.

Exemple : construction d’une maison d’une valeur de 150 000.00 € TTC

1/3000e de 150 000 € = 50 €

Donc, je percevrai une indemnité de 50 € par jour de retard non justifié.

Dans certains cas, l’insuffisance de ces pénalités peut être porteuse d’un déséquilibre entre l’acquéreur (juridiquement appelé maître d’ouvrage) et le constructeur.

Effectivement, lorsqu’il est question de construction d’un bien immobilier onéreux, bien supérieur à 150 000 €, le montant de la pénalité sera proportionnel mais restera tout de même dérisoire par rapport au préjudice subi.

  • Selon la jurisprudence, les pénalités de retard ne sont nullement exclusives de l’allocation de dommages et intérêts en réparation de préjudices subséquents au dit retard, c’est-à-dire que pour rejeter les demandes d’indemnisation de l’acquéreur, les juges doivent s’assurer du rapport entre les préjudices invoqués et les pénalités allouées. 

Ainsi, malgré l’existence d’une pénalité minimale, il est encore possible pour le maître d’ouvrage d’avoir recours au droit commun.

 

Quels sont les préjudices invocables devant le juge afin d’obtenir une indemnisation complète ?

Une indemnité supplémentaire en cas de retard de livraison :

Dans certaines situations, la jurisprudence considère que le maître d’ouvrage peut demander une indemnité complémentaire en cas de :

  • Préjudice de jouissance
  • Préjudice moral
  • Perte de chance de gains immobiliers

D’autres préjudices plus précis, ouvrent également droit à indemnisation :

  • Un cumul du loyer avec le remboursement d’emprunt
  • Une perte de revenus locatifs
  • Une perte d’un avantage fiscal en cas d’acquisition encadrée par un dispositif de défiscalisation et d’investissement locatif de type PINEL – DUFLOT
  • Une location d’un garde meuble
  • Un remboursement d’intérêts intercalaires, des frais bancaires

Le maître d’ouvrage doit néanmoins prouver la faute du constructeur, le dommage subi et le lien de causalité entre le comportement fautif du constructeur et le dommage.

 

Rédigé avec la participation de Saad CHAWKI, stagiaire Master 2 au sein du Cabinet de Maître Charles PAUMIER