Lorsqu'une personne loue un bien immobilier meublé via une plateforme en ligne comme Airbnb, les revenus générés sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Un local est considéré comme meublé lorsque le bien immobilier inclut tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale et temporaire.

Un loueur d’une location meublée peut également être soumis à la TVA.

A titre de règle de principe, l'article 261 D, point 4 du Code général des impôts (issu de la loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023) prévoit que la location de logements meublés à usage d'habitation est exonérée de la TVA.

Cette règle s'applique aussi bien aux locations occasionnelles, permanentes qu'aux locations saisonnières. 

A noter que le régime applicable en matière de TVA ne dépend pas du classement du bien immobilier. 

Il ne dépend pas non plus de l’immatriculation du loueur au registre du commerce et des sociétés.

Ce type de location n’est donc pas en principe concerné par la TVA.

Il existe toutefois une exception à cette exonération.

Si le loueur propose au moins trois des quatre services suivants, la location deviendrait alors assujettie à la TVA. 

Les services concernés sont les suivants :

  • la fourniture du petit déjeuner,
  • le nettoyage régulier des locaux,
  • la mise à disposition de linge de maison,
  • l'accueil de la clientèle, même si cet accueil n'est pas personnalisé.

L'administration fiscale a détaillé ces conditions dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) publié le 7 août 2024 (référence BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). 

Il y est précisé que si seulement un ou deux de ces services sont proposés, la location reste exonérée de TVA. 

Par exemple, si le propriétaire se limite à fournir du linge de maison et à assurer le ménage sans offrir de petit déjeuner, la TVA ne s'appliquerait pas.

Cependant, il convient de noter que l'administration fiscale a récemment élargi la définition de ces services dans le BOFIP, ce qui pourrait entraîner l'assujettissement à la TVA d'un plus grand nombre de loueurs en meublé.

Prenons le cas du nettoyage des locaux : si la durée du séjour est inférieure à une semaine, le service est considéré comme rempli si le nettoyage est effectué avant l'arrivée du locataire. 

De même, pour la fourniture de linge de maison, la condition est satisfaite si le linge est renouvelé au début du séjour, dans le cas d'une location de moins d'une semaine.

En pratique, cela signifie que la taxation à la TVA s’appliquerait pour les locations de très courte durée pour lesquelles le nettoyage et le linge de lit sont mis à disposition des locataires à leur arrivée.

A noter que, selon la doctrine administrative précitée, la réception de la clientèle peut être assurée par l’intermédiaire d’un système de communication électronique (notamment un dispositif de communication électronique avec mise à disposition des clés via une boîte à clés).

Cela étant, si un loueur de locaux meublés propose au moins trois de ces services annexes, il serait alors soumis à la TVA au taux réduit de 10 %. 

Toutefois, dans certains cas, le loueur pourrait bénéficier de la franchise en base de TVA prévue par l'article 293 B du Code général des impôts. 

Cette franchise permet de ne pas être assujetti à la TVA sous certaines conditions.

Il est donc essentiel d'effectuer une analyse approfondie pour chaque situation afin de déterminer si un loueur de locaux meublés pourrait être ou non soumis à la TVA.

Vous souhaitez en savoir plus à ce sujet ? Dans ce cas, n'hésitez pas à consulter notre article très complet sur la fiscalité de la location Airbnb, ou à nous contacter afin de bénéficier d'une consultation sur cet aspect technique et complexe.

Didier MAJEROWIEZ

Avocat au Barreau de Paris