Les autorisations d'urbanisme (permis de construire, d'aménager ou de démolir) ont pour seul objet de garantir la conformité des travaux aux règles d'urbanisme en vigueur (code d el'urbanisme, PLU). 

Le bénéficaire d'un permis de construire doit donc - sous réserve du droit des tiers - réalisés les travaux tels qu'ils sont autorisés dans le dossier déposé à la mairie, en tenant compte des prescriptions figurant dans l'arrêté de permis de construire.

Cela étant, la durée de validité d'un permis de construire n'est pas illimitée.

 

Sur la durée de validité des autorisdations d'urbanisme

Aux termes des dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme :

"Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.

Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ».

 

Il résulte de ces dispositions que le permis est périmé si les travaux n’ont pas débuté dans un délai de 3 ans suivant la délivrance du permis de construire, étant précisé que le délai commence à courir à compter de la notification de ce dernier. Le délai de péremption ne court pas en l’absence de preuve de la notification (CE 4 mars 1988, req. n° 62648 ; CAA Bordeaux 25 juillet 2006, req. n° 05BX02381).

En outre, l'interruption des travaux rend caduc un permis de construire si sa durée excède un délai d'un an, commençant à courir après l'expiration du délai de trois ans imparti par le premier alinéa de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme (CE 10 mai 2017, req. n° 399405).

A contrario, la seule interruption des travaux n’entraine pas la caducité du permis de construire si sa durée n’excède pas un délai d'un an (CAA Bordeaux 13 juin 2023, req. n° 21BX02199).

 

Sur la notion de commencement des travaux et leur interruption

Il incombe à celui qui sollicite de l’autorité administrative de constater la péremption d’un permis de construction compte tenu de l’interruption des travaux, de le démontrer.

A ce titre, la production de photographies ou de constats d’huissiers permettant d’établir qu’aucuns travaux n’avait été effectué à une date donnée ne suffit pas à constater leur interruption pendant plus d’une année (CAA Paris 8 décembre 2016, req. n° 14PA02856).

L’interruption du délai de péremption des autorisations d’urbanisme implique un commencement matériel d'exécution, de sorte qu’une simple déclaration d’ouverture de chantier, qui n’est pas accompagnée de travaux effectifs, ne suffit pas (CE 7 mai 2003, req. n° 251196).

Le délai de péremption du permis de construire ne peut être interrompu que par la réalisation de travaux de construction significatifs, qui n’ont pas pour seul objet de faire obstacle à péremption du permis de construire.

Ces travaux significatifs peuvent consister en des travaux de démolition et de terrassement ls'il revêtent une importance suffisante eu égard aux travaux autorisés (CAA Paris 9 mars 2006, req. n° 02PA03054 ; TA Montreuil 6 avril 2023, req. n° 2204353), de même que les travaux d'évacuation de matériaux et de gravats et de confortement des poutres du plancher indispensables à la réalisation du projet de construction (CAA Marseille 30 octobre 2008, req. n° 07NC01259).

A contrario, il a pu être considéré que la présence d’une pelle mécanique effectuant des travaux de débroussaillage et de préparation du sol, sans réaliser de traçage de fondation ni poser de piquet pour la mise à niveau, ne peut être regardée comme constituant le début d'une entreprise de construction de nature à faire obstacle à la péremption du permis de construire (CAA Nancy 30 octobre 2008, req. n° 07NC01259 ; CAA Marseille 25 septembre 2003, req. n° 99MA01443).

De même, le juge administratif a pu considéré caduc, le permis de construire dont les travaux, entrepris quelques jours seulement avant l’expiration du délai de validité du permis, consistaient en des travaux de terrassement (à l’exclusion de toute fondation ou dallage) et des travaux de défrichage des pieds de vigne et débroussaillement de la totalité du terrain d’implantation de la construction lequel a une superficie de 4 930 m2 (CE 21 juin 2002, req. n° 211864).

 

Sur les conséquences de la poursuite des travaux après la péremption du permis de construire

Le démarrage ou la reprise de travaux postérieurement à la péremption du permis de construire est illégal et constitue d'un délit au sens des dispositions de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme.

Les contrevenants s'exposent, ainsi, à une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder :

  • soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable ;
  • soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros (article L. 480-4 du même code)

A ce titre, le maire demeure a la possibilité, au regard des faits, de prescrire l'interruption de ces travaux (CE 29 décembre 2006, req. n° 271164).