Obligation de délivrance du bailleur
Selon le Code civil, l'obligation essentielle du bailleur est délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir pour l'usage pour laquelle elle a été louée, ainsi que de permettre au locataire une jouissance paisible des lieux (Code civil, article 1719).
Impossibilité de modifier l'assiette du bail et de réduire la surface sans accord avec le locataire
La société locataire avait pris à bail un terrain, des hangars et des bureaux. Elle reprochait au bailleur d'avoir unilatéralement amputé les lieux loués d'un tiers, en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers et empêché l'accès à un des bâtiments loués. Le locataire demande alors la résiliation du bail et l'indemnisation du préjudice causé par le bailleur.
Selon la Cour d'appel, le fait que le locataire ne serait pas opposé avant un temps important au travaux ou qu'il n'utilise pas la totalité du terrain n'autorise pas le bailleur à la reprendre unilatéralement :
"Le bailleur ne démontre pas que la modification de l'emprise du bail initialement conclu entre les parties est intervenue d'un commun accord. Le fait que le preneur ne manifeste pas d'opposition pendant la réalisation des travaux ou qu'un temps important se soit écoulé entre l'achèvement de la construction et la saisine de la juridiction ne suffit d'ailleurs pas démontrer un tel accord. Le fait, invoqué par le bailleur, et à le supposé démontré, que le preneur n'utilise pas la totalité du terrain qui demeure à sa disposition, ne permet pas de caractériser une absence de manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués. Il en est de même du fait que le preneur a pu trouver un nouveau terrain pour entreposer ses grumes en face du terrain loué. En outre, le bailleur ne démontre pas que, comme il le soutient, le preneur loue une partie de la surface à une société tierce." (Cour d'appel de Colmar, 17 mai 2023, n°21/01877).
Sanction au titre de l'obligation de délivrance
Selon la Cour de cassation, le locataire peut exiger le respect de l'obligation de délivrance par le bailleur à tout moment, pendant toute la durée de bail, et peut à défaut exiger la résiliation.
"le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.
8. Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer l'action en résiliation du bail." (Cour de cassation, 10 juillet 2025, n°23-20.491).
A cela s'ajoute la possibilité pour le locataire de demander l'indemnisation du préjudice causé, en l'espèce fixée à environ 30% des loyers payés pour correspondre aux surfaces dont il a été privé, ce à quoi s'ajoutent les frais de déménagement (Cour d'appel de Colmar, 17 mai 2023, n°21/01877).
Modification de l'assiette du bail : conseils pratiques
Il est donc essentiel de faire rédiger ou relire le bail par un conseil pour déterminer quel est l'assiette de celui-ci.
Si une modification est nécessaire pour celle-ci, il est essentiel de sécuriser un accord amiable dûment formalié sans quoi les parties sont exposées à un contentieux.
Un contentieux est d'autant plus complexe dans cette hypothèse que le chiffrage du préjudice peut impliquer une expertise, supposant une procédure longue et onéreuse, et une incertitude pour les parties sur le montant des condamnations.
Se rapprocher de son conseil pour élaborer la stratégie adéquate est donc essentielle.
Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :
- Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
- Vous accompagner dans l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail ;
- Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
- Vous accompagner dans la gestion des situations litigieuses, le cas échéant devant les juridictions.
Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes
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