L’article 71 de la loi de finances pour 2025 a introduit une nouvelle exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons familiaux réalisés en numéraire.
L’objectif de cette nouvelle mesure est de favoriser et soutenir l’achat de logements neufs et les travaux de rénovation énergétique, tout en facilitant la transmission intergénérationnelle.
Cette disposition, codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts, est applicable aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
En pratique, qui est concerné par le nouveau dispositif ?
Seuls les dons en numéraire, effectués en pleine propriété, sont éligibles au nouveau dispositif d’exonération des droits de mutation à titre gratuit.
Le don doit être réalisé au profit de descendants directs du donateur (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) ou, à défaut, à ses neveux ou nièces.
Quels sont les plafonds et conditions d’application ?
L’exonération est encadrée par une double limite : 100.000 € maximum par donateur pour un même bénéficiaire, et un plafond global de 300.000 € par donataire, tous donateurs confondus.
A titre d’exemple, un enfant pourrait recevoir 100.000 euros de chacun de ses parents et 100.000 euros de l’un de ses grands-parents, atteignant ainsi le seuil maximal de 300.000 euros pour ces trois donateurs.
Pour bénéficier du nouveau dispositif d’exonération, il est impératif que les fonds reçus soient utilisés dans les six mois suivant le don, soit pour acheter un logement neuf (résidence principale ou logement locatif hors cercle familial), soit pour financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire.
Dans tous les cas, le logement doit être conservé comme résidence principale, ou loué à cet usage, pendant cinq ans au minimum.
Un dispositif cumulable avec les abattements classiques
Cette exonération s’ajoute aux abattements habituels en cas de donation (100.000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), ainsi qu’au dispositif du don Sarkozy (jusqu’à 31.865 € d'exonération tous les 15 ans, si le donateur a moins de 80 ans et le donataire a plus de 18 ans).
Cela offre ainsi une opportunité intéressante pour transmettre de manière anticipée un patrimoine, à moindre coût fiscal.
Il convient toutefois que le patrimoine du donateur soit liquide pour pouvoir en profiter, sachant que, contrairement à l’abattement classique de 100.000 euros en ligne directe, le don doit nécessairement être réalisé sous la forme du versement d’une somme d’argent (par virement, par chèque, par espèces, etc.).
Il convient par ailleurs de conserver à l’esprit que le respect des conditions d’application du nouveau dispositif doit être justifié par le donataire, auprès de l’administration fiscale, en cas de contrôle.
En cas de non-respect, l’avantage fiscal pourrait être remis en cause, avec d’éventuelles pénalités à la clé, outre des intérêts de retard.
D’un point de vue déclaratif, le donataire doit déposer une déclaration de don manuel (formulaire n° 2735) en double exemplaire dans le mois suivant la donation.
Cette mesure temporaire représente un levier intéressant pour transmettre un patrimoine tout en répondant aux enjeux écologiques et immobiliers actuels.
Une planification rigoureuse reste toutefois essentielle pour en tirer pleinement profit.
Cela étant, le nouveau dispositif devrait faire l'objet prochainement de commentaires administratifs au BOFIP. Ces commentaires permettront de bien cerner les modalités et limites de ce mécanisme.
N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez échanger à ce sujet.
Didier MAJEROWIEZ
Avocat au Barreau de Paris
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