Publié le 21/04/2026

Vente immobilière et vice du consentement

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 24-17.405
ECLI:FR:CCASS:2026:C300223
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 09 avril 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, du 29 mai 2024

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

Me Balat, SAS Boucard-Capron-Maman, SCP Gadiou et Chevallier

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 9 avril 2026

Cassation partielle

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 223 F-D

Pourvoi n° Q 24-17.405

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

Mme [Z] [G], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 24-17.405 contre l'arrêt rendu le 29 mai 2024 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [W] [V],

2°/ à M. [Q] [L],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme [G], de Me Balat, avocat de Mme [V] et de M. [L], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, et l'avis oral de Mme Vassallo, première avocate générale, après débats en l'audience publique du 17 février 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Vassallo, première avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 29 mai 2024), par acte authentique du 28 février 2018, Mme [V] et M. [L] (les acquéreurs) ont acquis de Mme [G] (la venderesse) une maison d'habitation, au prix de 230 000 euros, achat financé par un emprunt souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie (la banque).

2. Faisant état de fissures découvertes après leur entrée dans les lieux et de leur ignorance, à la date de la conclusion du contrat, des travaux de gros oeuvre sur les fondations réalisés avant la vente, les acquéreurs ont assigné la venderesse, ainsi que la banque, en annulation de la vente pour dol, subsidiairement en résolution de celle-ci sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. La venderesse fait grief à l'arrêt d'annuler la vente et les crédits accessoires, de la condamner à restituer aux acquéreurs le prix d'acquisition de l'immeuble et à leur verser diverses sommes au titre des frais d'acte de vente et en réparation de leurs préjudices matériel et moral, de condamner les acquéreurs à rembourser à la banque le capital des prêts, de la condamner au paiement à la banque de diverses sommes au titre des frais de dossier et de garantie et des intérêts, et de rejeter le surplus de ses demandes, alors :

« 1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, dans son attestation du 30 juin 2019, M. [I] [J] indiquait, en page 1, qu'il avait « rencontré l'acquéreur de Mme [G], M. [L], le 18 janvier 2017 [lire : 2018] », en page 2, qu'il avait « pu préciser l'ensemble des travaux effectués car Mme [G] veillait à bien entretenir sa maison. Notamment, les travaux de l'entreprise Brochard, entreprise spécialisée qui avait fait les travaux dans la cave et sur le mur mitoyen. M. [L] [lui avait] bien confirmé la connaissance des travaux réalisés, leur très bonne qualité et la facture avoisinant les 30 000 euros liés à ceux-ci » et que « M. [L] ne [pouvait] donc en aucun cas prétendre la non connaissance des travaux en cave et sur le mur mitoyen réalisés car il [l'avait] expressément indiqué lors de la visite du 18 janvier 2017 [lire : 2018] qu'il en était parfaitement informé », et enfin, en page 3, que « les désordres allégués par M. [L] et Mme [V] dans leur assignation et le procès-verbal de constat qu'ils avaient fait établir étaient apparents avant et au moment de la vente, visibles aux yeux de tous et de nature purement esthétique » ; qu'après avoir énoncé que M. [J] « [indiquait], dans l'attestation du 30 juin 2019, qu'il [avait] rencontré M. [L] le 18 janvier 2017 [lire : 2018] et [affirmait] que les désordres visés par les acquéreurs dans leur assignation étaient apparents lors de la vente et [n'avaient] pu se révéler subitement après leur entrée dans les lieux », et qu'il avait relevé « les différentes fissures apparentes », la cour d'appel a conclu que Mme [G] avait commis un dol, en omettant d'informer ses acquéreurs sur les travaux précédemment effectués dans la cave et sur le mur mitoyen de la maison vendue ; qu'en résumant l'attestation de M. [J] au contenu de la première et de la dernière pages de l'attestation litigieuse, sans égard pour la deuxième page de l'attestation de M. [J], non rapportée dans l'arrêt, dans laquelle le témoin attestait, de manière déterminante, que M. [L] lui avait confirmé, le 18 janvier 2018, soit avant la signature de la vente, avoir une parfaite connaissance des travaux réalisés par Mme [G] dans la cave et sur le mur mitoyen de la maison, dont il avait apprécié la très bonne qualité, et dont il connaissait même le montant, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission l'attestation de M. [J], a violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ que le juge a l'obligation de procéder à une analyse, même sommaire, des pièces sur lesquelles il fonde sa décision ; que la cour d'appel a énoncé que M. [J] « [indiquait], dans l'attestation du 30 juin 2019, qu'il [avait] rencontré M. [L] le 18 janvier 2017 [lire : 2018] et [affirmait] que les désordres visés par les acquéreurs dans leur assignation étaient apparents lors de la vente et [n'avaient] pu se révéler subitement après leur entrée dans les lieux », et qu'il avait relevé « les différentes fissures apparentes », avant de conclure que Mme [G] avait commis un dol, en omettant d'informer ses acquéreurs sur les travaux précédemment effectués dans la cave et sur le mur mitoyen de la maison vendue (arrêt p. 12) ; qu'en statuant ainsi, sans analyser, fût-ce sommairement, l'intégralité de l'attestation de M. [J] du 30 juin 2019, et notamment son témoignage selon lequel, lors de la visite de la maison avec l'acquéreur, le 18 janvier 2018, M. [J] avait « pu préciser l'ensemble des travaux effectués car Mme [G] veillait à bien entretenir sa maison. Notamment, les travaux de l'entreprise Brochard, entreprise spécialisée qui avait fait les travaux dans la cave et sur le mur mitoyen », que « M. [L] [lui avait] bien confirmé la connaissance des travaux réalisés, leur très bonne qualité et la facture avoisinant les 30 000 euros liés à ceux-ci » et que « M. [L] ne [pouvait] donc en aucun cas prétendre la non connaissance des travaux en cave et sur le mur mitoyen réalisés car il [l'avait] expressément indiqué lors de la visite du 18 janvier 2017 [lire : 2018] qu'il en était parfaitement informé », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Ayant relevé que l'acte notarié de vente du 28 février 2018 comportait une déclaration de la venderesse indiquant qu'à sa connaissance aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix dernières années et qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'avait été réalisé dans ce délai, alors que celle-ci avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment, en faisant, notamment, exécuter des travaux de gros oeuvre en 2016, la cour d'appel, qui a rappelé que, pour exonérer la venderesse de toute réticence dolosive, le premier juge avait retenu les déclarations de deux témoins, dont celles de M. [J], faisant état de la connaissance par les acquéreurs des travaux réalisés dans la cage d'escalier, la cave et le fonds voisin, a souverainement retenu, sans dénaturer l'attestation de ce dernier, que la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l'escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations, et que l'importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d'humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l'information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante.

5. Elle en a souverainement déduit que, la venderesse ayant sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations, le consentement des acquéreurs avait été vicié et que la vente devait être annulée.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. La venderesse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement par les acquéreurs d'une indemnité d'occupation, alors « que la restitution de la chose vendue, après l'annulation de la vente, inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ; que, pour rejeter la demande formée par Mme [G] contre M. [L] et Mme [V], tendant au paiement d'une indemnité d'occupation au titre de la restitution de la valeur de jouissance de la maison, compte tenu de l'annulation de la vente, la cour d'appel a énoncé qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, Mme [G] ne pouvait bénéficier d'une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, quand M. [L] et Mme [V] étaient légalement tenus de restituer à Mme [G] la valeur de la jouissance que la maison avait procurée, la cour d'appel a violé l'article 1352-3 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1352-3, alinéa 1er, du code civil :

8. Aux termes de ce texte, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

9. Pour rejeter la demande reconventionnelle de la venderesse en paiement d'une indemnité d'occupation par les acquéreurs, l'arrêt énonce que cette prétention, qui tend, à la suite de l'annulation de la vente, au bénéfice d'une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne peut aboutir en raison de l'effet rétroactif de l'anéantissement du contrat.

10. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

11. La cassation du chef de dispositif de l'arrêt rejetant la demande d'indemnité d'occupation présentée par la venderesse contre les acquéreurs n'emporte pas celle des chefs de dispositif condamnant la première aux dépens ainsi qu'au paiement de certaines sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile, justifiés par d'autres condamnations prononcées à son encontre.

Mise hors de cause

12. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la banque, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme [G] en paiement par M. [L] et Mme [V] d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 29 mai 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;

Met hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne M. [L] et Mme [V] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300223