Publié le 17/12/2025

Conflit entre le droit de préemption du preneur en place et le droit de préemption de la SAFER

Article juridique - Droit rural

Lorsqu'un bien est grevé d'un bail rural (soumis au Statut du femage) et qu'il est mis en vente, le droit de préemption de la SAFER peut être exclu.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

1/ Le bien loué est vendu à une personne AUTRE que le preneur en place (ou que son descendant ou son conjoint).

La SAFER peut, alors, exercer son droit de préemption, selon que le preneur est bien titulaire du droit de préemption du fermier et selon la durée du bail.

a) Si la durée du bail est inférieure à 3 ans, la SAFER peut être confrontée à deux situations.

a.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place (pour ne pas justifier d'une expérience agricole de plus de 3 ans ou pour détenir en propriété une superficie de terres supérieure à 3 fois le seuil de contrôle fixé par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles) -> la SAFER peut exercer son droit de préemption, celui du preneur en place n'ayant pas à être, bien entendu, purgé.

En tout état de cause, la préemption exercée par la SAFER ne met pas fin au bail et cette dernière devra rétrocéder les terres grevées de ce bail.

a.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (dès lors qu'il remplit les conditions édictées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime : cf supra) la SAFER peut exercer son droit de préemption, mais ce dernier se trouve alors en concurrence avec le premier (qui n'est toutefois pas prioritaire).

Le notaire chargé de l'acte doit alors purger le droit de préemption de la SAFER, puis celui du preneur en place.

b) Si la durée d’exploitation du bien loué par le preneur est supérieure à 3 ans, là encore deux situations peuvent se présenter.

b.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place (notamment, pour détenir en propriété une superficie de terres supérieure à 3 fois le seuil de contrôle fixé par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles SDREA) -> la SAFER peut (en toute rigueur) exercer son droit de préemption, celui du preneur en place n'ayant pas à être purgé. Ce qui, là encore, ne met pas fin au bail.

b.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (les conditions édictées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime étant réunies) -> la SAFER peut exercer son droit de préemption, mais dans cette hypothèse, le droit de préemption du preneur en place prime celui de la SAFER (article L 143-6 al. 2 du Code rural et de la pêche maritime).

Le notaire doit alors informer la SAFER de ce droit préférentiel en même temps qu’il lui notifie le projet d’aliénation. Il lui fait connaître ensuite la décision (explicite ou implicite) prise par le titulaire du droit prioritaire. Si le preneur renonce à exercer son droit de préemption, la SAFER peut alors exercer le sien (art. R 143-7 du Code rural et de la pêche maritime). Cette préemption ne met pas fin au bail.

2/ Le bien loué est vendu DIRECTEMENT au preneur en place (ou son descendant ou son conjoint règulièrement subrogé), soit une acquisition amiable par le preneur (ou sa famille).

Dans ce cas, le droit de préemption de la SAFER est encore dépendant de la durée d’exploitation du fonds par le preneur.

a) Si la durée du bail est inférieure à 3 ans, il faut alors distinguer selon que le fermier est - ou non - titulaire du droit de préemption du preneur en place.

a.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (dès lors qu'il remplit les conditions édictées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime) la SAFER peut exercer son droit de préemption, mais ce dernier se trouve alors en concurrence avec le premier (qui n'est toutefois pas prioritaire). Le notaire chargé de l'acte doit alors purger le droit de préemption de la SAFER, puis celui du preneur en place.

b) Si la durée d’exploitation du bien loué par le preneur est supérieure à 3 ans, là encore deux situations peuvent se présenter.

b.1 Le fermier n'est pas titulaire du droit de préemption du preneur en place (notamment, pour détenir en propriété une superficie de terres supérieure à 3 fois le seuil de contrôle fixé par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles) -> la SAFER peut (en toute rigueur) exercer son droit de préemption.

b.2 Le fermier est titulaire du droit de préemption du preneur en place (les conditions édictées par l'article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime étant réunies) la SAFER ne peut pas exercer son droit de préemption.

Une récente réponse ministérielle n° 05269 du 13 novembre 2025 laisse toutefois entendre que si le fermier-acquéreur ne prend pas l'engagement d'exploiter le fonds acquis pendant au moins 9 ans, il ne serait plus, virtuellement, titulaire du droit de préemption du preneur en place, dès lors que l'article L 411-12 du Code rural et de la pêche impose cette obligation. La SAFER retrouverait alors la possibilité d'exercer son droit de préemption. Cette analyse ne semble pas en concordance avec les textes qui imposent des conditions (en amont) pour que soit reconnu au fermier son droit de préemption et l'obligation (en aval) d'exploiter le fonds pendant 9 ans une fois que ce droit est exercé. Le non-respect de cette obligation n'est d'ailleurs pas sanctionné par l'annulation de la préemption, mais par l'allocation de dommages-intérêts à l'acquéreur évincé, lequel doit toutefois prouver que l'éviction lui a causé un préjudice.

La jurisprudence invoquée par la SAFER (Cass. 3° civ., 13 juillet 2011, n° 10-19.734) selon la question sénatoriale ne concerne d'ailleurs pas un preneur n'ayant pas pris un tel engagement, mais un fermier qui ne remplissait pas toutes les conditions pour bénéficier du droit de préemption (notamment celle relative à la détention en propriété d’une surface inférieure à 3 fois la Surface minimum d'installation (devenue par la suite : 3 fois le seuil de contrôle fixé par le SDREA).