Lorsqu’un bail commercial prend fin mais que le locataire se maintient dans les lieux, la question de l’indemnité d’occupation devient centrale.
Un arrêt de la Cour de cassation (3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227) rappelle un principe essentiel : les charges transférées au locataire, comme la taxe foncière, doivent être prises en compte dans l’évaluation de la valeur locative.
Une décision importante pour la pratique des baux commerciaux, tant en négociation qu’en contentieux locatif commercial.
Indemnité d’occupation en bail commercial : rappel du principe
Après la délivrance d’un congé ou l’expiration d’un bail commercial, le locataire peut rester dans les locaux dans l’attente :
du renouvellement du bail,
de la fixation judiciaire du loyer,
ou de l’exercice du droit d’option.
Pendant cette période, il doit verser une indemnité d’occupation, généralement fixée à la valeur locative des locaux commerciaux.
Cette indemnité correspond à la contrepartie financière de l’occupation des lieux en l’absence de bail en cours.
Valeur locative et répartition des charges dans le bail commercial
La valeur locative en matière de bail commercial ne dépend pas uniquement :
de la surface,
de la situation géographique,
de la destination des locaux,
ou de leur état.
Elle dépend aussi de l’économie du contrat de bail, notamment de la répartition des charges entre bailleur et locataire.
Dans l’arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle que :
lorsque la taxe foncière est mise à la charge du locataire sans contrepartie, cette charge influence la valeur locative.
Autrement dit, un bail plus lourd en charges pour le locataire implique une valeur locative plus faible.
Taxe foncière et bail commercial : un impact direct sur l’indemnité d’occupation
Dans de nombreux baux commerciaux, la taxe foncière est transférée au locataire par une clause contractuelle.
Cet arrêt confirme que ce transfert de charge :
modifie l’équilibre économique du bail,
doit être intégré dans l’évaluation de la valeur locative,
peut conduire à réduire l’indemnité d’occupation due au bailleur.
La Cour de cassation adopte ici une approche économique et concrète du bail commercial.
Une décision importante pour les contentieux de baux commerciaux
Cette décision concerne directement plusieurs situations fréquentes en pratique :
congé avec refus de renouvellement,
procédure en fixation de loyer commercial,
indemnité d’occupation après expiration du bail,
négociation entre bailleur et locataire commercial.
Elle rappelle un point fondamental :
les clauses de répartition des charges dans un bail commercial ont des conséquences juridiques bien au-delà de l’exécution du contrat.
Elles peuvent influencer :
la valeur locative,
l’indemnité d’occupation,
et parfois l’issue d’un contentieux.
Rédaction du bail commercial : un enjeu stratégique
Cet arrêt souligne l’importance de la rédaction du bail commercial.
Une clause mettant la taxe foncière à la charge du locataire peut sembler anodine lors de la signature du bail, mais elle peut produire des effets déterminants plusieurs années plus tard, notamment lors :
d’un renouvellement,
d’un congé,
ou d’un litige locatif commercial.
En matière de baux commerciaux, la cohérence économique du contrat est essentielle.
Besoin d’un accompagnement en bail commercial ?
La fixation d’une indemnité d’occupation ou la détermination de la valeur locative nécessite une approche à la fois juridique et stratégique.
Que vous soyez bailleur ou locataire, un accompagnement en amont permet souvent d’éviter un contentieux long et coûteux.
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