Propriété enclavée et droit de passage dans le Gers : quand l’accès à sa maison devient un combat juridique

Le Cabinet Zakine en première ligne pour défendre les droits des propriétaires

Perdre l'accès à sa propre maison, être empêché d'y entrer ou d'en sortir par un simple portail, voilà une situation qui peut sembler incroyable... et pourtant bien réelle.

C’est précisément ce que vivent Monsieur et Madame V, une famille propriétaire d’une maison dans le sud-ouest de la France, aux confins du Gers et de la Dordogne. Cette maison est aujourd’hui totalement enclavée, et leur seul chemin d’accès leur a été brutalement interdit par leurs voisins.

Face à ce blocage illégal qui met en péril leur droit de propriété, leur sécurité, et leur tranquillité, ils ont mandaté le Cabinet Zakine, avocat en droit immobilier, pour engager une action en justice.

Retour sur une affaire emblématique de ce que peuvent être les conflits liés aux servitudes de passage, en milieu rural.

Une maison enclavée dans le Gers, un chemin barré par un portail

Située en Dordogne, dans un environnement naturel préservé et vallonné, la propriété de M. et Mme V. est une maison de famille occupée depuis des décennies. Le seul accès viable au bâtiment est un chemin passant par la parcelle voisine, aujourd’hui détenue par un couple, M. et Mme Y.

Ce chemin, utilisé depuis les années 1930, est visible sur les anciens plans cadastraux et sur les photographies aériennes. Il constitue, de fait, un chemin d’exploitation, c’est-à-dire un tracé utilisé historiquement pour desservir des propriétés voisines.

Mais ce droit d’usage ancestral s’est vu brusquement supprimé par l’installation d’un portail verrouillé, érigé par les nouveaux voisins.

Résultat : la maison devient inaccessible en voiture, et tout passage motorisé est impossible, y compris pour une ambulance ou un camion de pompiers.

Un terrain juridiquement enclavé malgré une possession paisible

Or, comme le rappelle Maître Zakine, avocate en droit immobilier et de la construction :

« Le droit de propriété ne vaut rien sans droit d’accès. Le Code civil reconnaît à tout propriétaire enclavé le droit d’obtenir un passage suffisant à sa propriété. »

M. et Mme V. se retrouve donc dans une situation d’enclavement juridique, c’est-à-dire l’impossibilité d’accéder à sa parcelle autrement que par la servitude de fait historique, aujourd’hui contestée.

Le chemin alternatif évoqué par les voisins est non carrossable, très pentu, situé dans une zone Natura 2000 (protégée) et inapte à accueillir un passage régulier de véhicules. Une pente de 30 à 40 % y rend tout aménagement techniquement difficile et financièrement disproportionné.

Une première expertise incomplète : la nécessité d’un nouvel éclairage

Une première expertise judiciaire avait bien été ordonnée en 2020. Cette dernière avait confirmé que le chemin traversant la parcelle de M. et Mme Y existait depuis des décennies et qu’il avait été régulièrement utilisé.

L'expertise n'a pas été correctement menée. 

L’intervention d’un expert indépendant pour désigner un tracé sécurisé

Une contre-expertise amiable a été conduite par un autre expert. 

Les résultats sont sans appel : seul le tracé historique  est viable et sécurisé. Les autres passages sont jugés dangereux, techniquement irréalisables ou situés dans des zones naturelles protégées.

L’urgence : restaurer immédiatement l’accès à la maison

En plus de l’expertise, le Cabinet Zakine a sollicité du tribunal une mesure urgente : le maintien ouvert du portail installé par les voisins. Ce portail empêche tout accès motorisé à la propriété. Il constitue une atteinte grave au droit de propriété, mais aussi un danger pour la sécurité des personnes.

Un sujet récurrent

Ce type d’affaire n’est pas isolé.

Dans de nombreuses régions rurales françaises, notamment dans le Gers, les limites cadastrales anciennes, les servitudes non écrites et les usages de fait donnent lieu à des conflits de voisinage souvent très lourds de conséquences.

Ces litiges nécessitent une expertise technique (géomètre, urbanisme, topographie) autant qu’une compétence juridique pointue.

Vous êtes confronté à un litige d’accès ou de servitude dans le Gers ou ailleurs ? Faites appel au Cabinet Zakine

Que vous soyez propriétaire dans le Gers, en Nouvelle-Aquitaine, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, ou partout ailleurs en France, vous pouvez être confronté à des situations similaires. Enclavement, servitude contestée, accès bloqué, litige de mitoyenneté : ces affaires requièrent un avocat maîtrisant à la fois le droit de la propriété, le droit rural et les procédures d’urgence.

Le Cabinet Zakine, fort de son implantation à Grasse, Bordeaux, et dans le Gers, est en mesure d’intervenir rapidement et efficacement pour défendre vos droits.