Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n°24-16.483

La Cour de cassation rappelle un principe essentiel :

➡️ Les parties ne peuvent pas choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public.

Un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est donc nul de nullité absolue pour objet illicite.

Mais l’arrêt va plus loin :

⚖️ La prescription de l’action en nullité ne court pas nécessairement à compter de la signature du bail, mais du jour où la partie a connu - ou aurait dû connaître l’illicéité de l’objet du contrat.

Autrement dit :

Un bail exploité depuis de nombreuses années peut encore être contesté.

Et surtout :

Même annulé rétroactivement, le bail n’efface pas la réalité économique de l’occupation.

La Cour rappelle qu’après l’annulation d’une convention, même pour cause ou objet illicite, les parties doivent être remises dans leur situation antérieure.

Chacune des parties peut donc prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.

➡️ Dès lors, celui qui a effectivement procuré la jouissance d’un local commercial peut solliciter une restitution en valeur correspondant à cette occupation.

➡️ La cour d’appel ne pouvait donc pas rejeter cette demande au seul motif que le bailleur n’était pas propriétaire du bien litigieux.

La nullité du bail ne signifie donc pas nécessairement une occupation gratuite : c'est tout le prisme économique du bail commercial qui ressurgit derrière l'annulation du contrat.

Une décision particulièrement importante pour :

• restaurants de plage,

• ports,

• halles,

• kiosques,

• dépendances communales,

• occupations atypiques du domaine public.

Un arrêt à suivre de près, à la croisée :

✔️ du bail commercial,

✔️ du droit de la domanialité publique,

✔️ de la prescription,

✔️ et du régime des restitutions après annulation du contrat.