Ci-après une décision très contestable du TG de Grasse qui récuse le caractère déductible des comptes courants de l'IFI, au motif notamment que le motif patrimonial est bien un motif fiscal !
La position contraire avait été retenue par TJ Compiègne, 2 septembre 2025, n° 24/00911. Le tribunal y a admis la prise en compte de dettes de SCI, notamment financées par des comptes courants d’associés, en retenant que l’opération de transmission familiale n’avait pas un objectif principalement fiscal.
Mais au cas particulier, le tribunal a pris en compte l'absence de comptabilité et l'absence de convention de compte courant pour mettre en doute l'existence même du compte courant.
Notez l'argument étonnant sur l'absence d'intérêt de la société de s'endetter alors qu'elle ne pourra pas rembourser puisque le bien est à la disposition gratuite de l'associé.
Si c'est vrai je veux bien recevoir ce type de prêt et j'y vois bien mon intérêt.
TJ de Grasse, 6 août 2026, n° 25/05439
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [C] [V] et Madame [Q] [W] épouse [V] sont propriétaires de biens immobiliers et, avec leurs quatre fils majeurs, de parts constituant le capital de la SCI familiale LOU AMIRADOU, laquelle a acquis le 5 mai 2017 un immeuble sis 25, Chemin du val Martin à Valbonne (06560) au prix de 1 395 000 €, ce bien constituant depuis lors la résidence principale des époux [V].
Les époux [V] déposaient une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l'année 2023, en déclarant un actif net personnel composé d'immeubles bâtis et non bâtis détenus directement pour un montant de 1 127 500 € et des parts sociales détenues dans la SCI précitée pour un montant de 1 320 000 €.
L'avis d'imposition établi le 27 juillet 2023 conformément à leur déclaration faisait ressortir une imposition à leur charge d'un montant de 9 842 €, dont ils s'acquittaient.
Les époux [V] déposaient le 15 janvier 2025 une réclamation contentieuse, en demandant que soient prises en compte des dettes déductibles (de comptes courants d'associés et d'emprunt) dans la valorisation de leurs parts sociales détenues dans la SCI LOU AMIRADOU.
Ces dettes ayant pour effet d'abaisser le patrimoine des époux [V] pour le faire passer sous le seuil d'imposition de 1 300 000 €, ils considéraient de ce fait ne plus être imposables à l'IFI au titre de l'année 2023.
Par courrier du 14 août 2025, l'Administration fiscale rejetait la réclamation contentieuse des contribuables.
Par exploit d'huissier en date du 15 octobre 2025, Monsieur [C] [V] et Madame [Q] [W] épouse [V] ont fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur (ci-dessous « l'Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire de GRASSE.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n° 2 signifiées le 11 mai 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l'espèce, les époux [V] demandent au Tribunal, au visa des articles 965 et 973 II du Code général des Impôts (CGI), de la doctrine fiscale BOI-PAT-IFI-20-30-30 du 02/05/2019, et du Livre des procédures Fiscales (LPF), de :
- prononcer la décharge de la somme de 9 842 € au titre de l'IFI 2023 indûment mise à la charge de Monsieur et Madame [V] ;
- ordonner la restitution de ladite somme acquittée par Monsieur et Madame [V] avec les intérêts de l'article 208 du Livre des procédures fiscales ;
- condamner l'Administration fiscale à leur payer la somme de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- mettre à la charge de l'Administration fiscale les frais mentionnés à l'article R.207-1 du Livre des procédures fiscales ;
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Dans ses dernières écritures signifiées le 13 novembre 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l'Administration fiscale demande au tribunal, au visa notamment des articles 964, 965, 973 et 974 du Code général des impôts et de la doctrine administrative applicable, de :
débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes ;
constater la régularité de la décision de rejet ;
rejeter les arguments développés par les requérants ;
rejeter leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
condamner les requérants à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du CPC ;
dire et juger que les frais entraînés par la constitution d'avocat resteront à leur charge.
La procédure a été clôturée à l'audience du 22 mai 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026, lequel a été prorogé au 06 août 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'IFI dû au titre de l'année 2023 :
Selon l'article 964 du Code général des Impôts, les personnes physiques qui ont leur domicile fiscal en France sont assujetties à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque la valeur nette de leurs biens et droits immobiliers imposables, détenus directement ou indirectement, situés en France ou à l'étranger, est supérieure à 1,3 million d'euros.
Aux termes de l'article 965 du même code, les parts et actions immobilières des sociétés et organismes, établis en ou hors de France, appartenant au redevable et aux membres de son foyer fiscal, font partie intégrante de l'assiette de l'IFI, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.
Conformément à l'article 973 du Code général des Impôts, la valeur des actifs mentionnés à l'article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.
Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l'article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées, directement ou indirectement, par la société ou l'organisme auprès d'une personne physique redevable de l'IFI, pour l'acquisition d'un actif imposable ou pour des dépenses de réparation et d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement afférentes à un tel actif, sauf « si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. »
A l'appui de leur demande pour bénéficier de la clause de sauvegarde prévue par l'article 973 du CGI, les époux [V] font valoir que :
est susceptible selon la doctrine administrative de caractériser un objectif principalement autre que fiscal l'hypothèse où la dette a été souscrite avant la création de l'IFI au 1er janvier 2018, ce qui est le cas en l'espèce puisque la dette est essentiellement constituée par leurs apports en comptes courants d'associés à la SCI LOU AMIRADOU, affectés au financement de l'actif immobilier détenu par la société à concurrence de 1 493 600 € antérieurement au 01/01/2018 et donc désormais déductible au titre de l'IFI 2023 ;
il est admis jurisprudentiellement que si la législation monégasque impose aux sociétés civiles de tenir une comptabilité, elle ne leur fait aucune obligation de dépôt ou de contrôle de cette comptabilité, et que dès lors, les pièces comptables doivent être corroborées par des pièces justificatives.
De même, si les sociétés civiles françaises n'ont pas l'obligation de tenir une comptabilité et de la publier, elles peuvent justifier tel qu'en l'espèce de l'existence d'une dette, issue notamment d'apports en compte(s) courant(s) d'associé(s), par la production du bilan de la société corroboré par le relevé de compte du notaire, afin de pouvoir la considérer comme déductive ;
les requérants se prévalent ainsi, s'agissant de la preuve de l'existence des comptes courants d'associés détenus par les consorts [V] au sein de la SCI LOU AMIRADOU, du décompte de leur notaire certifiant l'origine des fonds et à titre surabondant des relevés bancaires de la SCI LOU AMIRADOU faisant apparaître les apports des associés et le virement effectué le 28/04/2017 au bénéfice du notaire en prévision de la vente fixée au 5 mai 2017, outre le tableau d'amortissement et l'offre du prêt relais de 400 000 € (comprenant la rémunération du courtier) contracté par la SCI auprès du Crédit municipal de Toulon en date du 12/04/2017 pour compléter le financement de l'achat du bien immobilier ;
ils rappellent que la dette en compte courant d'associé n'est soumise à aucune condition de forme, et que le fait qu'elle n'ait pas vocation à être remboursée selon le fisc est sans incidence sur l'existence avérée de cette dette et sa nécessaire prise en compte pour la valorisation des parts de la société.
Ils en concluent avoir démontré que cet achat de la SCI, ce qui est corroboré par la donation-partage des parts de la SCI intervenue par acte notarié du 22 décembre 2025 en faveur des quatre enfants du couple [V], s'inscrivait dans une stratégie patrimoniale pour organiser leur succession et transmettre leur patrimoine de leur vivant, sans objectif principalement fiscal, ce qui renverse donc la présomption légale de non-déductibilité.
En réplique, l'Administration fiscale soutient que :
par principe, la créance de l'associé ne peut pas minorer la valeur taxable des parts de sociétés, le dispositif anti-abus et la présomption de non-déductibilité de certaines dettes (quelles que soient leurs formes) ayant été édictés par le législateur dans le but d'empêcher les redevables de réduire anormalement leur base imposable à l'IFI et concerne tant le passif personnel du redevable que celui de la société qu'il détient ;
la doctrine administrative a dès lors retenu que ne peuvent être prises en compte, pour la valorisation des titres d'une société, les dettes contractées par cette dernière directement ou indirectement pour l'acquisition d'un droit ou d'un immeuble appartenant à l'associé redevable de l'IFI ou à son cercle familial, non plus que les prêts contractés par la société auprès de l'associé redevable de l'IFI pour financer l'acquisition d'un droit ou d'un bien immeuble imposable
les exceptions à ce principe doivent être interprétées en matière fiscale de manière stricte et la charge de la preuve incombe aux redevables ;
la seule preuve rapportée par les requérants pour justifier de l'existence de la dette de la SCI au 1er janvier 2018 est un décompte financier de leur notaire, sans justification de la provenance de la somme de 1 029 300 € constituant la dette par apports des associés au compte courant, aucun document, bilan comptable ou financier, ne retraçant le flux financier entre les associés et la SCI, ni ne permettant de connaître les modalités de remboursement de cette dette ;
le fait que ces avances en compte courant aient été souscrites avant l'IFI 2018 ne justifierait en tout état de cause pas à lui seul qu'elles n'ont pas été faites dans un but fiscal, l'appréciation de la clause de sauvegarde selon la doctrine « résultant d'une appréciation de fait tenant notamment compte de l'économie d'impôt résultant de la minoration de l'assiette imposable à l'IFI rapporté à l'ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage » ;
dans le cas d'espèce, l'objectif patrimonial des époux [V] se confond donc avec un objectif purement fiscal puisque celui-ci consiste à anticiper la transmission des titres de la SCI, la transmission des parts de société étant beaucoup plus simple que celle d'un immeuble, et à éviter une taxation de ceux-ci au titre des droits de succession ;
l'intérêt financier de la SCI qui ne perçoit aucun revenu de l'immeuble acquis, est nul, puisque le compte courant d'associés grève la valorisation de ses titres et qu'une société qui est une personne morale juridique distincte de ses associés n'a pas vocation à être débitrice de façon indéfinie vis-à-vis de ces derniers, qui comme tous créanciers et en l'absence de convention en compte courant peuvent de surcroît en demander le remboursement à tout moment, et l'opération a donc d'évidence été réalisée dans un but principal fiscal au bénéfice des seuls associés.
En premier lieu, il convient de considérer, à l'instar de l'administration défenderesse, que la réalité du compte courant d'associé invoqué est en l'état insuffisamment démontrée, malgré la production par la SCI LOU AMIRADOU de son grand livre comptable pour les exercices 2017 et 2022, outre le relevé bancaire de son compte courant ouvert auprès de la Caisse d'Epargne d'avril à juin 2017, lesquels devraient permettre a priori de visualiser historiquement de manière fiable et certaine les avances réalisées par les consorts [L] à cette SCI et les éventuels remboursements desdits compte courant effectués par la SCI depuis sa création en date du 19 février 2017.
Pour autant, l'analyse des pièces produites permet de constater que :
d'une part, qu'alors qu'il est clairement par l'article 8.3 des statuts de la SCI Lou Amiradou dédié aux « Comptes courants d'associés » que « Chacun des associés (…) pourra avec le consentement de la gérance, consentir à la société toutes avances utiles, aux conditions d'intérêts et de remboursement fixées en accord avec la gérance au moment du versement. Ces modalités pourront résulter de simples mentions dans la comptabilité », et les époux [V] ne produisent pas les accords de gérance et modalités d'intérêts et de remboursement afférentes aux dates des multiples avances réalisées par leurs soins en direction de la SCI en 2017 ;
d'autre part, que la lecture du grand livre de la SCI et son rapprochement avec son compte bancaire courant ne permettent notamment pas de s'assurer de la provenance des fonds qualifiés de « virement interne » sans autre précision à hauteur de 185 000 € le 8 avril 2017 sur le compte bancaire et imputé sur le compte courant d'associé de chacun des époux [V] pour moitié à hauteur de 92 500 € sous le libellé « virement interne » lequel ne manque pas d'opacité et ne permet pas de connaître avec certitude la provenance dudit virement, pas plus que celui du 19 avril 2017 à hauteur de 229 800 € arrivé sur le compte bancaire et imputé pour moitié sur le compte courant d'associé de chacun des époux [V] pour moitié à hauteur de 114 900 € sous ce même libellé imprécis « virement interne ».
De même, le paiement des multiples factures de la SCI imputé pour moitié aux comptes courants d'associés de chacun des époux [V] n'est pas démontré, et l'imputation de deux virements d'un dénommé [P] [V] effectués les 2 et 05/2017 sur le compte courant d'associé de [S] [V] n'est pas expliqué.
En outre il résulte de l'absence de conventions en compte courant produites qu'aucune échéance de remboursement de la dette alléguée n'est prévue, ni même possible en l'absence de revenus propres de la SCI, sauf à vendre son bien immobilier.
Il est donc légitime de s'interroger sur la destination et l'utilité pour la SCI Lou Amiradou des avances en compte courant revendiquées par les associés [V] (époux et enfants), non dans un but essentiellement fiscal à leur bénéfice, mais comme une stratégie économique et financière favorable à la SCI au long cours.
En effet, quel avantage juridique ou économique réel serait susceptible de tirer une société de constituer ainsi une dette croissante d'année en année et indéfinie envers ses associés, dès lors qu'il est attesté qu'elle ne sera jamais en mesure de la rembourser faute de revenus propres, le bien immobilier détenu par la SCI étant mis à disposition à titre gratuit auxdits associés.
Il est indéniable que la stratégie économique mise en avant est contraire à l'objet social de la SCI, et les objectifs juridiques et financiers de la SCI autres qu'à visée fiscale au bénéfice des associés sont nuls, le montage financier revendiqué ayant pour effet de rendre la dette irremboursable par la société faute de revenus et la créance des associés irrecouvrable faute de modalités de remboursement définies et garantissant l'effectivité de leurs droits.
En revanche, l'avantage fiscal susceptible d'en être tiré par les associés contribuables est patent, puisque cette dette n'étant de fait pas remboursable sans vendre le bien servant de résidence principale, elle a vocation à perdurer et à être déduite année après année du patrimoine immobilier détenu indirectement par les associés personnes physiques occupants des lieux, et donc d'en réduire artificiellement la valeur comptable des parts détenues dans cette SCI, et de leur permettre ainsi de passer sous le seuil imposable.
Par ailleurs, l'objectif patrimonial invoqué des époux [V] se confond effectivement avec un autre objectif purement fiscal puisque celui-ci consiste à anticiper la transmission aux héritiers des titres de la SCI et à éviter une taxation de ceux-ci au titre des droits de succession.
Il en résulte que les époux [V] sont défaillants en l'état à démontrer que la dette à leur égard sous forme de comptes courants d'associés par la SCI LOU AMIRADOU n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal et qu'ils seraient donc éligibles à la voir déduite de la valeur de leur actif patrimonial personnel et à les faire passer sous le seuil d'imposition légal.
Il s'ensuit que la demande d'annulation par les époux [V] de la décision de rejet de l'Administration fiscale du 14 août 2025 de leur réclamation et donc de dégrèvement de l'IFI 2023 mis à leur charge, sera rejetée comme injustifiée en l'état.
Sur les demandes accessoires
Les époux [V] succombant dans la présente procédure, supporteront la charge des entiers dépens de l'instance, et seront condamnés en équité à verser à la défenderesse un montant de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, étant précisé qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire, eu égard à la nature de la décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déboute Monsieur [C] [V] et Madame [Q] [W] épouse [V] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne Monsieur [C] [V] et Madame [Q] [W] épouse [V] à payer à la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;
Condamne Monsieur [C] [V] et Madame [Q] [W] épouse [V] aux entiers dépens de l'instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits,
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