Il s’agit de deux contrats concernant l’usage de locaux commerciaux, qui ne bénéficient pas du statut des baux commerciaux : le bail de courte durée ou bail dérogatoire, et la convention d’occupation précaire.

 

Le bail dérogatoire est défini par l’article L145-5 du code de commerce:

 

-          C’est un bail qui déroge aux dispositions du statut des baux commerciaux,

-          D’une durée maximale de trois ans, renouvellements inclus;

-          Conclu par écrit et assorti d’un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession par le locataire.

 

Le bail dérogatoire ou de courte durée n’est pas une convention d’occupation précaire.

 

Le bail de courte durée depend de la volonté des parties, tandis que la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L145-5-1).

 

L’un et l’autre ne relèvent pas du statut des baux commerciaux.

 

En cas de litige, et à défaut de pouvoir le résoudre amiablement, une juridiction doit être saisie, à savoir : soit le tribunal judiciaire, soit la juridiction commerciale.

 

Cet article a pour finalité de déterminer la juridiction compétente.

 

 

Avant le décret du 30 août 2019, l’article R 211-4 du code de l’organisation judiciaire attribuait compétence au tribunal de grande instance pour connaître des affaires concernant les baux commerciaux, les baux professionnels et les conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

 

 A compter du 1er janvier 2020, date de l’entrée en vigueur dudit décret, le tribunal judiciaire a une compétence exclusive pour connaître uniquement « des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce ».

 

Dès lors, le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire, qui ne sont pas assujettis au statut des baux commerciaux, ne relèvent pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

 

En conséquence, si un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire est conclu entre commerçants, le tribunal de commerce est compétent pour connaître de l’action conformément à l’article L 721-3 du code de commerce.

 

Si l’une des parties, en l’occurrence le bailleur, n’est pas commerçante, celle-ci aura le choix de faire trancher le litige soit par le tribunal judiciaire soit par la juridiction commerciale.

 

En présence d’une clause résolutoire de plein droit stipulée dans le contrat, le juge des référés de la juridiction civile ou commerciale, selon que les parties sont commerçantes ou non, sera compétent pour prononcer la résiliation et ordonner l’évacuation.

 

Concernant le bail dérogatoire ou de courte durée, l’examen de la jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur du décret du 30 août 2019, fait apparaître que la juridiction commerciale retenait effectivement sa compétence quand le défendeur était commerçant (T. com. Bobigny du 17.10.2017, aff. n°2017R00386 ; Cour d’appel de Colmar du 26.05.2021 et du 27.09.2021, aff. n°19/03300 et aff. n°19/02147 ).

 

Concernant la convention d’occupation précaire, les actions entreprises postérieurement au 1er janvier 2020 devraient également connaître le même régime procédural.