Condition suspensive de financement : intérêt et cas d'usages

La condition suspensive de financement est utilisée pour protéger l'acheteur ou le preneur à bail, qui subordonne son engagement à l'obtention d'un financement bancaire, selon des caractéristiques et dans un délai déterminé à la clause.

Si le financement n'est pas obtenu, "l'obligation est réputée n'avoir jamais existé" (Code civil, article 1304-6), si bien que l'acquéreur ou le preneur à bail est libéré de tout engagement. Lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée en garantie pour le vendeur ou le bailleur, la défaillance de la condition suspensive permet à l'acquéreur d'en demander la restitution (voir sur le blog : Restitution de l'indemnité d'immobilisation : quel est le point de départ de la prescription ?).

Elle est utilisée dans les opérations de vente (vente d'immeuble, cession de fonds de commerces, cession de parts sociales ou actions) mais aussi des les opérations locatives (baux commerciaux, baux en l'état futur d'achèvement, baux à construction, etc.). 

 

Condition suspensive de financement : cadrer les délais

Dans une première affaire, la Cour de cassation a jugé que le vendeur devait restituer l'indemnité d'immobilisation, quand bien même la justification du dépôt des demandes de prêt n'avait été faite que pendant le procès en appel.

La clause n'enfermant la remise des justificatifs dans aucun délai, les juges ont considéré que l'acquéreur devait obtenir restitution de l'indemnité d'immobilisation :

"9. La cour d'appel a constaté que la promesse de vente stipulait qu'à défaut pour les bénéficiaires de justifier de l'obtention ou non d'un financement bancaire, la promettante aurait la faculté de les mettre en demeure d'apporter cette justification sous huitaine et que, passé ce délai sans réponse des bénéficiaires, la condition suspensive serait alors censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, les bénéficiaires pouvant en ce cas recouvrer les fonds déposés auprès du notaire en démontrant qu'ils avaient accompli les démarches en vue du financement et que la condition n'avait pas défailli de leur fait.

10. Elle en a exactement déduit que la production par les bénéficiaires, au soutien de leur demande de restitution des fonds consignés, des éléments relatifs aux demandes de prêt et aux refus qui leur avaient été opposés, n'était enfermée dans aucun délai.

11. Ayant relevé que les bénéficiaires avaient produit, en cause d'appel, deux demandes de prêts déposées le 26 avril 2019 auprès de deux établissements bancaires dont elle a souverainement constaté qu'elles répondaient aux caractéristiques contractuelles, la cour d'appel en a exactement déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que les bénéficiaires, qui n'étaient pas responsables de la défaillance de la condition suspensive, devaient recouvrer les fonds remis au notaire." (Cour de cassation, 5 février 2026, n°23-21.386).

 

Dans une autre affaire, la Cour de cassation censure la Cour d'appel qui n'avait pas vérifié s'il était justifié d'un dépôt dans les huit semaines de la signature du contrat d'une demande de prêt, comme prévu par le contrat :

"11. Pour rejeter la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation des promettants et les condamner à la restituer à la bénéficiaire, l'arrêt retient que la non-obtention du prêt par la bénéficiaire résulte d'un motif indépendant de sa volonté, de sorte que celle-ci n'en a pas empêché la réalisation.

12. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des promettants qui soutenaient que la promesse conditionnait le bénéfice de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt à la justification par la bénéficiaire du dépôt de sa demande et du refus du prêt dans un délai de huit semaines qui avait en l'espèce était méconnu, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé." (Cour de cassation, 19 février 2026, n°23-24.011).

 

Condition suspensive de financement : seule une rédaction attentive la rend pleinement efficace

L'efficacité de la condition suspensive dépend de sa rédaction. Trop imprécise, elle créé de l'incertitude pour le vendeur, en permettant à l'acquéreur de justifier de ses démarches même très tard après le dossier.

Il ne s'agit pas d'une clause standard, elle doit être analysée et rédigée avec précision pour être efficace.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner à chaque étape du processus, et en particulier dans la négociation avec les différentes parties prenantes, en veillant à la sécurité juridique globale de l'opération ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets immobilier et/ou de construction en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques, notamment en matière de conditions suspensives ;
  • Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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