Bail commercial : résiliation sur résiliation ne vaut !
Voilà la leçon à retenir de l’arrêt rendu le 6 février 2025 par la Cour de cassation ( Pourvoi n° 23-17.922)
Les faits :
Bail commercial avec une destination de restaurant et plats à emporter.
3 août 2017 : un incendie endommage partiellement le local commercial.
29 novembre 2017 : la locataire assigne les bailleurs pour notamment obtenir leur condamnation à faire procéder à la réparation et à la mise en conformité de l'installation électrique.
6 décembre 2017 : les bailleurs délivrent un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de loyers impayés depuis décembre 2016.
28 décembre 2017 : la locataire forme opposition à ce commandement et assigne les bailleurs
Procédure :
Les bailleurs formulent à leur tour une demande dite reconventionnelle : constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc prononcer l’expulsion de la locataire et la condamner au paiement de l’arriéré de loyers.
La locataire forme une demande en résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs (demande faite uniquement en appel).
Décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence : les juges rejettent la demande de la locataire en résiliation du bail aux torts des bailleurs et constatent la résiliation au 7 janvier 2018 du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire.
La locataire forme un pourvoi : la locataire conteste la décision.
Son argument : le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifie la résiliation judiciaire du bail à ses torts, peu important qu'il ait postérieurement délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté infructueux un mois après sa délivrance.
Réponse de la Cour de cassation :
Un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être à nouveau résilié.
Analyse :
Deux dates s’opposent :
la date à laquelle l’acquisition de la clause résolutoire est constatée,
la date à laquelle la résiliation judiciaire est prononcée.
Problème : la locataire demande à la cour d'appel de prononcer la résiliation du bail à la date à laquelle elle rendrait sa décision. Or, à cette date, une autre résiliation est intervenue antérieurement automatiquement en raison du rejet de l’opposition faite par la locataire.
Cet arrêt pose la question de la délicate stratégie à adopter en cas de loyers impayés et de manquements reprochés au bailleur.
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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
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