Exception d'inexécution : définition et conditions

Selon le Code civil, "Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave" (Code civil, article 1219).

L'exception d'inexécution est souvent invoquée par le locataire en situation d'impayé, pour faire valoir qu'il n'est pas fautif. Il tente alors de se prévaloir des manquements du bailleur, en particulier quant à ses obligations en matière d'entretien ou de travaux.

Elle est soumise en matière de bail commercial à des conditions strictes pour caractériser le caractère inexploitable des locaux (voir sur le blog : Bail commercial : le loyer est dû si les locaux ne sont pas totalement inexploitables).

 

Exception d'inexécution : possible même sans mise en demeure

Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Il peut suspendre le paiement du loyer à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés :

"le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

13. Pour condamner la locataire à payer à la bailleresse les loyers des mois de janvier à décembre 2016, l'arrêt retient qu'en l'absence de toute pièce démontrant qu'antérieurement au 18 août 2016, elle n'a pu exploiter son commerce, elle ne peut utilement se prévaloir d'une exception d'inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle a tiré les conséquences du refus de la bailleresse d'exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016, ayant informé la bailleresse de l'état du local et de l'impossibilité de l'exploiter.

14. En statuant ainsi, en exigeant une mise en demeure, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés." (Cour de cassation, 18 septembre 2025, n° 23-24.005)

 

Exception d'inexécution : précautions d'usage

Outre la nécessité de précisément caractériser l'impossibilité d'utiliser le local, la suspension du paiement des loyers ne s'improvise pas. 

Il convient d'être en mesure de prouver l'existence d'un manquement du bailleur à ses obligations (et donc qu'il n'appartient pas au locataire de remédier à la situation par lui même) et d'être en mesure de justifier de l'existence du désordre à la date où le paiement est suspendu.

Le manquement du bailleur doit être actuel et grave pour que le locataire soit dispensé d'une mise en demeure préalable (Code civil, article 1219). Dans le cas contraire, une mise en demeure est nécessaire (Code civil, article 1220).

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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