Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus, en principe, être proposé à la location. Une réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2026 vient pourtant rebattre les cartes : en modifiant le mode de calcul du DPE, elle fait sortir des centaines de milliers de logements des classes F et G. Pour un bailleur, cela peut signifier la possibilité de relouer un bien jusque-là bloqué. Mais ce gain s'accompagne de questions juridiques que les propriétaires comme les locataires ont tout intérêt à anticiper.

  • Ce qui change concrètement au 1er janvier 2026

Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 a modifié le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE. Ce coefficient, jusque-là fixé à 2,3, est abaissé à 1,9 depuis le 1er janvier 2026. L'objectif affiché est de cesser de pénaliser l'électricité, énergie largement décarbonée, par rapport au gaz ou au fioul.

L'effet est loin d'être symbolique. Selon le Gouvernement, environ 850 000 logements chauffés à l'électricité pourraient changer d'étiquette et sortir des classes F ou G. Aucun logement ne verra, à l'inverse, sa note se dégrader du fait de la réforme.

En pratique, tout DPE établi à compter du 1er janvier 2026 intègre automatiquement le nouveau coefficient. Les DPE réalisés en 2025 et avant restent valables, mais peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.

  • Une incidence directe sur l'interdiction de louer

Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 reste, lui, inchangé : interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, extension aux logements F au 1er janvier 2028, puis aux logements E au 1er janvier 2034.

C'est la combinaison des deux qui crée l'opportunité. Un logement aujourd'hui classé G, et donc en principe non louable, qui passerait en F grâce au nouveau calcul redevient juridiquement proposable à la location, au moins jusqu'à l'échéance suivante de 2028. Pour un propriétaire bailleur, l'enjeu est concret : faire actualiser le DPE peut suffire à débloquer un bien retiré du marché locatif.

  • Les points de vigilance que l'on néglige souvent

Derrière cette bonne nouvelle pour les bailleurs se cachent plusieurs difficultés juridiques.

D'abord, la valeur du document. Un DPE simplement mis à jour en ligne et un DPE entièrement refait par un diagnostiqueur n'ont pas la même portée. En cas de litige sur la classe énergétique réelle du logement, mieux vaut disposer d'un diagnostic solide et opposable.

Ensuite, le sort des baux en cours. La reclassification ne régularise pas, à elle seule, toutes les situations. Le bailleur reste tenu de fournir un logement décent, et la performance énergétique n'est qu'un critère parmi d'autres, aux côtés de l'humidité, du chauffage, de la ventilation ou de la sécurité. Un locataire confronté à un logement réellement inconfortable conserve des leviers, indépendamment de l'étiquette affichée.

Le gel des loyers mérite aussi attention. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut en principe plus être augmenté, ni en cours de bail ni au renouvellement. La sortie de la classe F ou G fait évoluer cette situation, mais toute revalorisation doit être menée avec prudence et dans le respect des règles propres à la zone concernée.

Enfin, les opérations de vente et les congés. Le DPE influe sur l'information de l'acquéreur, sur la négociation du prix et, parfois, sur l'appréciation d'un défaut. Une étiquette plus favorable peut faciliter une vente, mais elle ne dispense jamais le vendeur de son devoir d'information.

  • Et la copropriété ?

La réforme s'inscrit dans un mouvement plus large. Depuis le 1er janvier 2026, l'obligation de DPE collectif s'étend aux copropriétés de moins de cinquante lots. Pour un propriétaire qui ne loue qu'un seul lot, la performance de l'immeuble, les travaux votés en assemblée générale et les contraintes collectives finissent par peser sur sa propre stratégie locative.

  • Ce qu'il faut retenir

Le nouveau DPE est une opportunité réelle pour de nombreux bailleurs, en particulier ceux dont le logement est chauffé à l'électricité. Mais il ne suffit pas de constater un changement d'étiquette pour louer en toute sécurité. Faire actualiser ou refaire son DPE, vérifier la décence effective du logement, sécuriser le bail ou le congé, anticiper l'échéance de 2028 pour les logements qui resteront classés F : autant de réflexes à adopter avant de remettre un bien sur le marché. En cas de doute ou de litige, l'accompagnement d'un avocat en droit immobilier à Paris permet de transformer une simple évolution réglementaire en décision juridiquement sûre.