Votre Conseil Syndical (CS) est un fantôme !

Il ne répond pas aux e-mails, ne contrôle rien et laisse le syndic en roue libre. Vous payez des charges, mais pour quel service ?,Cette inaction vous coûte cher, bien plus que les "économies" d'un conseil bénévole.

Mais si vous pensez être impuissant ? Détrompez-vous. Même si vous ne pouvez pas les forcer à travailler, vous pouvez les remplacer. En effet, il existe une arme légale pour reprendre le contrôle.

Soyez rassurés, je ne vais pas vous parler ici de "dialogue" — vous avez déjà essayé.

Nous allons parler d'action : Oubliez l'idée de "dissoudre" ; le terme juridique adapté est plus puissant : la "Révocation".

Je m'appelle Jérémie OUSTRIC, je suis Avocat à Montpellier et sa Région compétent en matière de Litiges de copropriété : Voici un plan de bataille en 3 étapes pour reprendre le pouvoir que l'Assemblée Générale (AG) vous donne ⬇️

 

 

Que faire quand le Conseil syndical n'est pas diligeant ?

Le Conseil Syndical (CS) est, sur le papier, votre meilleur allié. Sa mission, définie par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, est claire : assister le syndic et, surtout, contrôler sa gestion.

Un CS actif épluche les comptes, vérifie les contrats des fournisseurs, prépare l'AG et met le syndic sous pression. Un CS inactif...  c'est peut être une invitation ouverte au laxisme du syndic, aux dérapages de budget et à la dégradation de votre patrimoine.

"Mais ils sont bénévoles ! On ne peut pas tout leur demander."

C'est l'argument que vous entendez en AG. C'est un faux argument. Le bénévolat n'exonère pas de la responsabilité. En acceptant d'être élus, les membres du CS ont accepté un mandat. Ne pas l'exécuter est une faute morale et un manquement vis-à-vis de l'AG qui les a élus.

Le problème n'est pas qu'ils soient bénévoles. Le problème est qu'ils occupent une place stratégique... sans l'occuper.

 

  • Étape 1 : La stimulation (L'électrochoc légal)

Avant l'arme nucléaire, tentons l'avertissement. Votre CS est peut-être juste endormi.

La première étape est de créer une trace écrite. Le "on dit" et les e-mails sans réponse ne valent rien.

  1. La mise en demeure d'avocat : j'adresse une lettre recommandée avec accusé de réception au Président du Conseil Syndical (et en copie simple à tous ses membres si vous avez leurs contacts).

  2. Le contenu : je vise la précision chirurgicale. Je liste les faits (absence de contrôle des comptes, non-réponse aux demandes sur le contrat X, absence de mise en concurrence sur le devis Y). Je rappelle leur mission légale et je somme de rendre compte de leurs actions de contrôle lors de la prochaine AG.

Pourquoi ça marche (parfois) ? : Ce courrier officiel est comminatoire. Il sort de l'oralité et place les membres du CS face à leurs responsabilités. Si un jour les comptes dérapent gravement, ce courrier prouvera que vous aviez alerté... et qu'ils n'ont rien fait.

... Mais dans 80% des cas, si le CS est vraiment inactif, cette lettre restera morte. Elle ne sert qu'à préparer l'étape 2.

 

  • Étape 2 : L'Arme fatale (L'Assemblée Générale)

Vous n'allez pas "dissoudre" le Conseil Syndical. C'est juridiquement impossible. Le CS n'est pas une entité propre, c'est un ensemble de membres élus.

Votre cible, ce sont les membres et votre arme la Révocation.

L'Assemblée Générale qui les a faits peut les défaire. La révocation des membres du conseil syndical (individuellement ou collectivement) est donc possible.

Comment procéder ?

 - Demander l'inscription à l'ordre du jour au syndic : il faut demander l'inscription de plusieures résolutions distinctes. Demandez moi conseils si vous souhaitez être accompagné dans cette tâche (Cliquez-ici).

- Le jour du vote : La révocation se vote à la majorité de l'article 25. C'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, absents et représentés). C'est une majorité difficile à obtenir, mais pas impossible si vous avez fait campagne auprès de vos voisins en amont.

 

Le "plan B" (la majorité de l'article 24) : Si la résolution n'atteint pas la majorité de l'article 25 mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité des présents et représentés.

 

⚠️Ne révoquez jamais sans avoir une solution de rechange. Si vous excluez tout le monde sans proposer une nouvelle équipe, votre copropriété se retrouvera sans CS, et le syndic aura encore plus les mains libres.

 

  • Étape 3 : Le scénario de crise (Syndic + CS inactifs)

Le pire des cas ? Le CS est inactif, parce que le syndic est mauvais et que cette situation arrange tout le monde. Le syndic "oublie" d'inscrire votre demande de révocation à l'ordre du jour.

Vous restez bloqué ? Non.

Option A : La convocation forcée

Option B : L'administrateur judiciaire

 

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