L’article 1643 du code civil dispose que : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

Récemment, le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé qu'en présence d'une clause exclusive de garantie des vices cachés, il incombe au demandeur de prouver que le vendeur avait connaissance des vices qu'il invoque. (Tribunal judiciaire, Bordeaux, Chambre civile 7, 17 Janvier 2024 – n° 22/08303)

La notion de vices cachés et la responsabilité du vendeur

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

En outre, le vice doit être caché. Ainsi, si l’acquéreur était informé du caractère vicié de la chose, il ne saurait en solliciter la garantie auprès du vendeur.

L'acquéreur doit donc établir la réunion des conditions suivantes :

  • l'existence du vice, ce qui implique notamment d'identifier la cause des dysfonctionnements constatés,

  • la gravité du vice,

  • le caractère caché du vice,

  • l'antériorité du vice par rapport à la vente.

À titre d'exemple, la Cour de cassation a récemment jugé qu'en l'absence de preuve démontrant que les vendeurs avaient connaissance de la présence effective de termites avant la vente, une clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte de vente ne peut être écartée, et la demande fondée sur la garantie des vices cachés devait être rejetée;

(Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-20.497 : JurisData n° 2017-026285)

L'exonération de la garantie des vices cachés en cas de Diagnostic technique erroné

Concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE), la Cour de cassation a considéré que si le diagnostic énergétique, ou tout autre diagnostic, est erroné, mais qu'il est bien annexé à l'acte authentique, le vendeur peut se dégager de toute responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, même en cas d'erreur de diagnostic. Ce principe a déjà été affirmé par la Cour de cassation dans le passé, notamment en ce qui concerne les insectes xylophages, où le vendeur n'a pas été tenu responsable d'un mauvais diagnostic. (Cass 3e civ., 7 mars 2019, 17-31.080 : JurisData n° 2019-027319)

En résumé, l'acheteur doit être vigilant: L'existence d'un diagnostic, même erroné, peut limiter la capacité du vendeur à être tenu responsable, sauf preuve que celui-ci avait connaissance du vice avant la vente.

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