Chaque année, la trêve hivernale soulève de nombreuses interrogations chez les bailleurs confrontés à des impayés de loyers ou à une procédure d’expulsion en cours.
Contrairement à une idée répandue, cette période ne signifie pas que « tout est bloqué ». Si l’expulsion est suspendue dans son exécution matérielle, le droit offre encore plusieurs leviers d’action.
Voici un point pratique sur ce que le bailleur peut faire pendant la trêve hivernale, et surtout comment anticiper efficacement la suite.
Qu’est-ce que la trêve hivernale en matière d’expulsion ?
La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus.
Durant cette période, aucune expulsion d’un logement à usage d’habitation principale ne peut être exécutée, même si :
une décision de justice définitive a été rendue ;
un commandement de quitter les lieux a été délivré ;
le concours de la force publique a été accordé.
Point essentiel : la trêve hivernale suspend uniquement l’exécution forcée de l’expulsion. Elle n’annule ni la dette locative, ni la procédure judiciaire.
La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure d’expulsion ?
Non.
La trêve hivernale ne fige pas la situation juridique. Le bailleur conserve la possibilité de préparer activement l’expulsion et de faire avancer son dossier.
Ce qui est suspendu
L’intervention de l’huissier pour expulser physiquement le locataire ;
Le recours effectif à la force publique.
Ce qui reste autorisé
Engager ou poursuivre une procédure devant le juge ;
Délivrer un commandement de quitter les lieux ;
Agir pour le paiement des loyers et charges impayés ;
Préparer l’exécution dès la fin de la trêve.
Que peut faire le bailleur pendant la trêve hivernale ?
1. Engager ou poursuivre une procédure judiciaire
La trêve hivernale n’interdit pas de saisir le juge.
Le bailleur peut notamment :
assigner le locataire devant le juge du contentieux de la protection ;
faire constater la résiliation du bail (clause résolutoire ou résiliation judiciaire) ;
obtenir une décision d’expulsion, exécutable dès le 1er avril.
Anticiper la décision judiciaire permet d’éviter plusieurs mois de retard après la fin de la trêve.
2. Délivrer un commandement de quitter les lieux
Même en période de trêve hivernale, le commandement de quitter les lieux peut être régulièrement signifié par huissier.
Ce point est stratégique :
les délais légaux continuent de courir ;
la procédure est prête à être exécutée dès la reprise des expulsions.
3. Agir contre les loyers impayés
La trêve hivernale ne suspend pas l’obligation de payer le loyer.
Le bailleur peut donc :
engager une action en paiement ;
solliciter des mesures de recouvrement adaptées ;
actionner une caution ou une assurance loyers impayés, le cas échéant.
L’inaction pendant l’hiver entraîne souvent une aggravation inutile de la dette.
4. Tenter une solution amiable avec le locataire
La période hivernale peut aussi être mise à profit pour rechercher une issue négociée :
plan d’apurement de la dette locative ;
départ volontaire du locataire à une date convenue ;
accord encadré juridiquement pour sécuriser les intérêts du bailleur.
Ces solutions, lorsqu’elles aboutissent, permettent souvent de réduire les délais et les coûts.
5. Préparer efficacement l’expulsion après la trêve hivernale
Un dossier bien préparé permet une reprise rapide dès le 1er avril :
vérification des titres exécutoires ;
anticipation des démarches auprès du commissaire de justice (huissier) ;
relance ou demande du concours de la force publique si nécessaire.
La stratégie se joue souvent avant la fin de la trêve, et non après.
Existe-t-il des exceptions à la trêve hivernale ?
Oui, mais elles sont strictement encadrées.
La trêve hivernale ne s’applique pas notamment :
aux occupants entrés par voie de fait (squatteurs, sous conditions légales précises) ;
aux logements frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ;
à certaines situations spécifiques prévues par la loi.
Chaque situation nécessite une analyse juridique individualisée.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat pendant la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une période clé pour le bailleur.
Un accompagnement par un avocat en droit immobilier permet de :
sécuriser la procédure d’expulsion ;
éviter les erreurs de forme ou de délai ;
optimiser les chances d’une exécution rapide à l’issue de la trêve ;
limiter l’aggravation des impayés.
En résumé
La trêve hivernale n’est pas une période d’inaction, mais un temps stratégique.
Bien utilisée, elle permet au bailleur de reprendre la main juridiquement et financièrement, et de préparer efficacement la suite.
Vous êtes bailleur et confronté à un locataire en impayé ou à une expulsion bloquée par la trêve hivernale ?
Un avocat en droit immobilier peut vous accompagner pour sécuriser votre situation et défendre vos intérêts.
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