Une décision importante en matière de charges locatives commerciales
Dans un arrêt publié au Bulletin le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit des baux commerciaux : le bailleur doit transmettre les justificatifs des charges au locataire qui en fait la demande.
Il ne peut pas se contenter d’indiquer que ces documents sont disponibles ou consultables.
Cette décision s’inscrit dans le cadre des obligations prévues par les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, qui organisent la transparence dans la refacturation des charges locatives commerciales.
Le principe : le bailleur doit prouver les charges qu’il réclame
La Cour de cassation rappelle un principe classique du droit de la preuve issu de l’article 1353 du code civil : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En matière de bail commercial, cela signifie que le bailleur doit être en mesure de démontrer la réalité des dépenses, leur montant, leur caractère récupérable et leur répartition conforme au bail.
Un simple état récapitulatif de charges ou un tableau de répartition ne suffit pas lorsque le locataire conteste les sommes demandées.
Communication des justificatifs : une obligation active du bailleur
L’apport principal de la décision concerne la communication des justificatifs de charges.
La Cour de cassation juge que le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui les demande et ne peut pas seulement les tenir à disposition.
Cette précision est importante en pratique, car certains bailleurs ou gestionnaires immobiliers se contentent encore de proposer une consultation sur place des pièces comptables.
Désormais, cette pratique apparaît insuffisante lorsque le locataire sollicite la communication des documents.
Reddition de charges et bail commercial : ce que dit le code de commerce
Le droit des baux commerciaux impose déjà plusieurs obligations au bailleur.
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances imputables au locataire.
Le bailleur doit également adresser un état récapitulatif annuel de charges.
Enfin, il doit transmettre les documents justificatifs lorsque le locataire en fait la demande.
L’arrêt du 29 janvier 2026 vient renforcer l’effectivité de cette dernière obligation en rappelant que la communication doit être concrète et effective.
Les conséquences pratiques pour les bailleurs
Cette décision implique une vigilance particulière dans la gestion des charges locatives commerciales.
Les bailleurs ont intérêt à conserver l’ensemble des factures et appels de charges, à pouvoir produire rapidement les justificatifs, à transmettre les documents au locataire en cas de demande et à anticiper la preuve en cas de contentieux.
À défaut, une demande en paiement de charges ou un commandement de payer visant la clause résolutoire peut être fragilisé.
Les conséquences pour les locataires commerciaux
Pour les locataires, cette décision confirme la possibilité d’obtenir la communication des justificatifs de charges et de contester des régularisations insuffisamment démontrées.
L’absence de communication des pièces justificatives peut constituer un élément déterminant dans un litige relatif aux charges locatives commerciales.
Charges locatives commerciales : une question de preuve avant tout
En pratique contentieuse, les litiges relatifs aux charges locatives reposent souvent sur la preuve des dépenses refacturées.
Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la transparence des charges locatives suppose la transmission effective des justificatifs.
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