Analyse du rapport de Mme LE MEUR

Mme le MEUR a publié un rapport intitulé "proposition de réforme de la fiscalité locative".

Attention au fait qu'il s'agit d'un simple rapport et non d'un projet de loi.

Toutefois, il est vraisemblable que les idées de Mme LE MEUR se retrouvent dans la prochaine loi de finances sous la forme d'amendement.

La synthèse du rapport

Je cite ci-après un extrait du rapport :

"Dans l’ensemble des scénarios, tous les revenus locatifs sont réunis dans une seule catégorie, celle des revenus fonciers, seuls les revenus du locatif meublé professionnel (LMP) restant imposés comme bénéfices industriels et commerciaux, mais avec des critères réévalués.

Le scénario 1 permet l’imposition au micro foncier, dont le plafond est relevé à 30 000 euros, avec un taux d’abattement de 40 % pour toutes les locations hors LMP. Dans le régime réel, il n’y a plus de déduction des amortissements. Il conduit à un gain budgétaire estimé à 266 M€. Une variante 1 bis est chiffrée avec un taux d’abattement dans le régime micro de 50 %, conduisant un gain budgétaire réduit à 25 M€, qui permet de limiter fortement le nombre de foyers fiscaux perdants (166 000 au lieu de 586 000 dans le scénario 1). Dans ces deux scénarios, les nombre de foyers gagnants dépassent le million.

Le scénario 2 introduit une distinction selon la durée de la location, au bénéfice de la location de longue durée, via un taux d’abattement réduit à 30 % pour les locations courtes contre 40 % pour les locations de longue durée avec bail, inversant ainsi la situation actuelle. Le gain budgétaire global se situe entre 290 M€ et 380 M€, selon la proportion actuelle entre loueurs en meublé de courte durée et de longue durée, proportion mal connue de l’administration fiscale.

Là aussi, un scénario 2 bis est possible avec un taux d’abattement de 50 % pour les locations de longue durée, le taux d’abattement pour les locations de courte durée demeurant à 30%. Le gain budgétaire se situe alors entre 65 et 250 M€.

Enfin un scénario 3 ajoute au scénario 2 un amortissement spécifique pour le logement de longue durée, à un taux forfaitaire de 2 % correspondant à un amortissement sur 50 ans, appliqué sur le prix de l’immeuble hors foncier, et sous condition de résidence principale du locataire. Le coût budgétaire de ce scénario n’a pas pu être chiffré, faute de savoir combien de foyers fiscaux en bénéficieraient, mais il pourrait dépasser 3 milliards d’euros par an. Aussi, il pourrait être envisagé de diminuer ce taux d’amortissement ou limiter son application.

La suppression de la déductibilité des amortissements pour les loueurs de meublés non professionnels au régime réel me paraît impératif. Toutefois, les modalités de cette suppression nécessitent une attention particulière, afin de garantir une meilleure acceptation de la réforme et d’étaler le préjudice subi par les propriétaires concernés. Une limitation transitoire de l’amortissement imputable par un plafonnement progressif de l'amortissement déductible sur trois à cinq ans devrait être privilégiée.

En complément de ces trois scénarios (cinq avec les variantes 1 bis et 2 bis), il est proposé d’améliorer la rentabilité du dispositif du dispositif Loc’Avantages, notamment en augmentant le taux de réduction d’impôt pour chacun des niveaux de loyer du dispositif et en relevant le plafond de l’avantage fiscal. Cette réforme vise à développer une offre locative privée accessible aux locataires dont les revenus sont réduits. De même, le dispositif Denormandie, afin de promouvoir la rénovation énergétique des logements en centre-ville, mérite également d’être relancé, avec des modifications de rentabilité similaires à celles proposées pour le Loc’Avantages, ainsi qu’une pérennisation du régime, au moins jusqu’à 2030, pour plus de stabilité, et un élargissement du périmètre géographique des biens concernés."

Mon résumé des propositions

Dans ce rapport, il est proposé de supprimer le régime du LMNP et de le rattacher au régime des revenus fonciers.

En revanche le régime du LMP n'est pas modifié de façon significative, il est seulement prévu d'en réduire l'importance avec le premier seuil de chiffre d'affaires fixé à 30 K€ au lieu de 23 K€, et pour le deuxième seuil, celui qui prévoit que les recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels, il faudrait prendre en compte les revenus de capitaux mobiliers.

Il est également proposé de modifier le régime micro des revenus fonciers (qui donc intégrerait les LMNP) avec un seuil fixé à 30 K€ et un taux d'abattement qui pourrait passer à 40 % ou 50 %, selon les hypothèses.

Il est envisagé, dans une hypothèse, de créer en régime des revenus fonciers un droit à déduction d'un amortissement de 2 % sur la base de 60 % de la valeur du bien (40 % correspondant à la valeur du terrain) réservé à la location longue durée (résidence principale).

S'agissant du régime fiscal applicable aux exploitants de location meublé qui sont déjà engagés dans le régime, il est envisagé que les nouvelles dispositions ne s’appliqueraient qu’aux biens mis en location postérieurement à la réforme, mais aussi à l’occasion d'un changement de bail.

Mais Mme LE MEUR indique qu'elle préfère plutôt un régime transitoire, "en sifflet", d'une durée de 3 à 5 ans, avec une suppression progressive du droit de déduire l'amortissement.

Mon analyse de ce rapport

Le rapport est globalement décevant. Il comporte plusieurs erreurs d'analyse et aboutit logiquement à une réforme en partie absurde.

Une réforme sans consultation sérieuse des (meilleurs) experts

La démarche de faire un rapport d'analyse avant de faire une réforme est évidemment une très bonne chose. Mais si la démarche est très positive, l'enquête préalable est mal conduite car aucun expert du sujet n'a été interrogé.

La liste des personnes interrogées est certes impressionnante mais il s'agit presque à chaque fois de dirigeants de syndicats professionnels.

Or ces personnes ont certes des connaissances sur les réalités économiques du secteur, mais ils sont généralement incompétents en matière fiscale. Ils connaissent juste les règles de base.

Mme LE MEUR a interrogé un seul confrère spécialisé en fiscalité immobilière, mais elle n'a interrogé aucun avocat fiscaliste spécialisé dans le régime de la fiscalité du meublé.

Je suis vexé de ne pas avoir été consulté pour donner mon avis, d'autant que j'aurais pu indiquer les noms d'autres confrères, également bons connaisseurs du régime du meublé, dont l'avis autorisé, peut-être différent du mien, aurait pu servir.

Curieusement, elle n'a pas jugé utile de consulter des représentants de l'Institut des Avocats et Conseil Fiscaux (IACF), organisme qui réunit presque tous les avocats fiscalistes et qui cherche notamment à servir d'interlocuteur technique auprès des autorités.

Certes, elle a largement utilisé les ressources des responsables de la Direction de la Législation Fiscale (DLF), notamment pour évaluer les conséquences budgétaires des différentes hypothèses de la réforme envisagée.

Mais, en définitive, ce sont presque les seuls experts techniques qu'elle a consultés. Or les représentants de la DLF ne sont pas nécessairement des spécialistes de la location meublée et, par ailleurs, ils ignorent souvent certaines réalités concrètes. Il aurait pu aussi être utile de consulter des inspecteurs des impôts plus proches du terrain.

Les avocats fiscalistes spécialisés dans un domaine fiscal sont généralement les meilleurs experts techniques du domaine en question. Ils sont habitués à conseiller leurs clients qui présentent des cas différents. Ils sont habitués à être interrogés sur des questions de stratégie et sur des points très concrets. Ils connaissent les autres réglementations applicables à l'activité et l'environnement économique.

J'ajoute que j'ai beaucoup de respect pour Mme LE MEUR qui a bien voulu me répondre très aimablement, quand je lui ai fait part de mes idées. Mais c'était trop tard manifestement et le rapport était déjà écrit.

Ce qui est positif dans ce rapport

Dans ce rapport, certains points sont intéressants.

Tout d'abord, le point principal du régime de la location meublée, c’est-à-dire le fait qu'il s'agit d'une niche fiscale très favorable est bien vu et relativement bien compris.

En particulier, l'auteure a bien compris que le régime du LMNP au réel, par la déduction de l'amortissement, permet de percevoir des revenus immobiliers sans payer d'impôt, et que ce régime est nettement plus favorable que celui de la location nue.

Ensuite, le rapport comporte de nombreuses informations statistiques intéressantes transmises par la DLF.

Mais les points négatifs sont nombreux, et je vais les évoquer ci-après.

L'idée fausse que la location meublée réduit l'offre de logement à louer en résidence principale

S'il est vrai que la location meublée s'est très développée au cours des dernières années, cela n'a pas eu pour effet, contrairement à ce que croit Mme LE MEUR, de réduire l'offre de location immobilière longue durée.

Il y a eu principalement un report de la location nue longue durée vers la location meublée, et pour des raisons principalement fiscales. Il est vrai que ce report présente un caractère partiellement artificiel, en obligeant parfois des locataires qui cherchaient plutôt une location nue à accepter une location meublée.

Mais ce report vers la location meublée n'a pas eu pour effet de réduire l'offre de location longue durée.

En fait c'est l'inverse, si les propriétaires avaient été privés du régime fiscal favorable de la location meublée, ils auraient sans doute, pour nombre d'entre eux, abandonné tout investissement locatif.

C'est parce que le régime fiscal de la location meublée est spécialement intéressant que de nombreux investisseurs ont choisi de placer des fonds dans l'immobilier locatif.

Si on supprime ce régime, les investisseurs vont préférer l'investissement en bourse ou dans l'immobilier à l'étranger.

Cette question n'est pas du tout envisagée dans le rapport.

L'idée fausse que la location meublée est très peu recherchée par les locataires

Le rapport tend à faire croire que peu de personnes cherchent à louer meublé, éventuellement seulement les étudiants et quelques célibataires.

Or la tendance lourde du marché de la location est le développement du meublé, car cela correspond à un besoin de plus en plus fréquent des personnes cherchant une location.

Les gens sont de moins en moins attachés à leurs meubles, et ils sont généralement heureux de pouvoir éviter la corvée IKEA.

Même en location nue, de plus en plus de propriétaires proposent la cuisine équipée.

Il est regrettable que la question de la déduction du coût des meubles dans le régime des revenus fonciers ne soit pas abordée dans le rapport.

L'idée (partiellement) fausse que les difficultés de logement dans les zones tendues résultent du développement du meublé de tourisme

Une opinion très répandue est de croire que le développement du meublé de tourisme dans les zones tendues a entraîné le surenchérissement du coût du logement pour les habitants à l'année.

C'est partiellement vrai. Certains investisseurs ont pu être attirés par la possibilité de faire de la location meublée touristique dans les zones tendues, avec une forte rentabilité.

Mais l'augmentation du prix de l'immobilier dans les zones tendues a une autre cause, plus importante et plus simple.

Les zones touristiques attirent de plus en plus de gens qui veulent y habiter, en résidence principale ou en résidence secondaire. Donc les prix montent.

Le phénomène récent qui touche la côte Atlantique existe depuis longtemps à Paris et sur la Côte d'Azur : quand les prix de l'immobilier montent, il est plus difficile et coûteux de se loger.

Je ne pense pas que la réforme du régime fiscal du meublé va permettre aux habitants à l'année de Loctudy de se loger plus facilement.

Par ailleurs, ce n'est pas nécessairement le développement des résidences secondaires qui pose problème; car de nombreux acheteurs, les retraités notamment, achètent pour y habiter.

Et il se développe une nouvelle catégorie d'habitants : ceux qui habitent sur place une partie importante de l'année, notamment grâce au télétravail, et qui conservent un pied à terre dans les grandes villes. C'est au fond une deuxième résidence principale.

Le focus absurde sur le régime LMNP et le maintien du régime du LMP

Le rapport de Mme LE MEUR fait un focus sur le régime du LMNP et ignore totalement le régime du LMP, en imaginant que seul le régime LMNP est une niche fiscale.

En fait c'est tout le régime de la location meublée qui est avantageux. Le régime LMP permet aussi de déduire les amortissements et de vendre les biens en exonération de plus-value, même si en pratique, le régime LMP est devenu moins favorable (et donc moins recherché) depuis son assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Il est donc absurde de vouloir réformer le régime du LMNP sans toucher au régime LMP.

L'oubli des effets du passage du LMNP au LMP et réciproquement

Il est surprenant de proposer la seule réforme du régime LMNP sans se soucier du fait que, dans la vie réelle, de nombreux LMNP deviennent LMP, et réciproquement.

Le fait de rattacher les LMNP au régime des revenus fonciers va créer un problème technique important : le régime fiscal du passage du régime des revenus fonciers à celui des BIC, en régime de croisière. Et bien sûr le problème inverse va se poser en cas de passage du régime des BIC à celui des revenus fonciers.

Déjà, en application d'une éventuelle loi reprenant les idées du rapport, les LMNP vont passer en revenus fonciers et la question se pose de savoir comment traiter ce passage du régime BIC au régime des revenus fonciers, avec la question de la plus-value latente sur l'immeuble et la question des amortissements en report. Ces points ne sont pas sérieusement pris en compte dans le rapport (qui évoque quand même la nécessité de préserver les déficits en report).

Bien sûr la DLF peut proposer des solutions pratiques dans le cadre de sa doctrine. Il n'en demeure pas moins qu'il est particulièrement malvenu de proposer de faire cohabiter deux régimes très différents (BIC et revenus fonciers) pour une même activité et de laisser la DLF régler la question.

L'absence de prise en compte de l'IFI, du régime social et de la parahôtellerie

Alors que le rapport évoque plutôt bien le cadre juridique du meublé de tourisme, en faisant remarquer notamment que le régime du classement touristique est sans grand intérêt pour la promotion du tourisme, il est particulièrement défaillant sur d'autres aspects décisifs du régime du meublé, et notamment le régime IFI et celui des cotisations sociales.

Si les LMNP sont rattachés aux revenus fonciers, que se passera-t-il au niveau de l'IFI et que se passera-t-il en matière de cotisations sociales ? Il semble que Mme LE MEUR ignore que certains LMNP peuvent relever du régime professionnel en matière d'IFI et que certains sont assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Le rapport est également muet sur le régime de la parahôtellerie. Or ce régime est une alternative importante pour les exploitants de location meublée. Le fait de ne pas tenir compte de ce régime caractérise le caractère incomplet du rapport.

Mme LE MEUR croit de plus que les exploitants de chambre d'hôtes relèvent du régime fiscal de la location meublée, alors qu'ils relèvent de la parahôtellerie, comme d'ailleurs de nombreux exploitants d'un meublé de tourisme.

Cette omission de la parahôtellerie est aussi révélatrice du manque de compétence technique des personnes interrogées par Mme LE MEUR.

La mauvaise analyse du régime LMNP

Le rapport comporte de nombreuses analyses inexactes. C'est le cas notamment de l'idée selon laquelle le développement du régime LMNP s'explique par la réforme de 2016 qui a rattaché au régime de la location meublée tous les loueurs occasionnels. Autrement dit, les LMNP sont d'anciens loueurs occasionnels qui relevaient, avant 2016, du régime des revenus fonciers. C'est faux. La presque totalité des LMNP ne sont pas des loueurs occasionnels au sens du régime qui s'appliquait avant 2016.

L'idée que la réforme proposée va simplifier la réglementation fiscale

La réforme envisagée ne va en aucune façon simplifier la réglementation fiscale puisque le régime LMP est conservé.

La méconnaissance du régime meublé longue durée

Le rapport insiste sur le fait que, en location meublée, le surcoût pour le bailleur est limité au coût des meubles, ce qui représenterait environ 7 % du montant du loyer.

Or, le plus souvent, la location meublée longue durée implique un suivi du bailleur beaucoup plus important qu'en location nue.

Dans la location meublée longue durée, il faut s'occuper beaucoup plus du logement qu'en location nue. C'est notamment le cas des locations étudiantes. Les locataires d'un meublé veulent être déchargés de toutes les contraintes liées à l'entretien des locaux, de sorte que c'est souvent le bailleur qui doit s'en charger. Ce suivi plus important représente un coût élevé, supérieur au seul coût des meubles.

Evidemment en meublé de tourisme, le suivi des clients et le service de nettoyage représentent un coût encore plus élevé.

Le caractère injuste de l'alignement du régime micro du meublé sur celui de la location nue

Il est prévu le même régime micro, pour la location nue et pour la location meublée.

Cela revient à créer une grossière discrimination contre la location meublée car le coût d'une location meublée est nettement supérieur à celui d'une location nue. Il faudrait prévoir un abattement majoré.

Le manque de prise en compte de la différence entre la location meublée longue durée et la location meublée courte durée

Une grosse faiblesse de la réforme proposée est le manque de prise en compte significative des différences entre la location meublée courte durée et la location meublée longue durée, même s'il y a quelques exceptions. Le rapport explique d'ailleurs que les statistiques fiscales ne permettent pas de faire la différence entre les deux, ce qui explique qu'on a évité de faire deux régimes fiscaux différents.

Or il faudrait selon moi différencier les deux types d'activités car, autant il est cohérent de rattacher la location meublée de longue durée au régime des revenus fonciers, autant un tel rattachement est particulièrement malvenu pour le meublé de courte durée.

Selon moi, le meublé de courte durée doit rester rattaché au régime des BIC, sauf à créer une distorsion injuste au profit des exploitants d'hôtel.

L'absence d'une clause de grand-père digne de ce nom

Le projet de réforme de Mme LE MEUR ne tient pas assez compte de la situation des investisseurs qui se sont endettés, parfois sur 20 ans, pour acheter des logements mis en location selon le régime fiscal du meublé.

Ces investisseurs ont pu croire que le régime fiscal resterait à peu près stable pendant la durée du remboursement du prêt, en dégageant notamment assez de trésorerie pour ce remboursement.

Or la disparition du droit de déduire l'amortissement va mettre en difficulté financière de nombreux investisseurs,

Selon moi, le durcissement du régime d'une niche fiscale ne doit pas avoir d'effet pour les investissements déjà réalisés,

Bercy a créé une niche fiscale pour attirer les investisseurs dans le meublé locatif. L'Etat doit accepter de ne pas modifier les règles du jeu pour les investissements déjà réalisés.

L'idée de réduire progressivement l'amortissement "en sifflet" sur une période de 3 à 5 ans est critiquable.

Le coup de sifflet est très bref.

Il faudrait au minimum prévoir une période transitoire plus longue, avec le maintien du régime antérieur pendant au moins la durée des remboursements du prêt.

Une autre question intéressante est de savoir si la loi s'appliquerait avec effet rétroactif au 1er janvier 2024 ou seulement à compter de 2025. Cela peut changer beaucoup de choses.

Un abattement plutôt qu'un amortissement

Le rapport propose de créer la possibilité de déduire un amortissement du bien qui serait ensuite réintégré dans le calcul de la plus-value.

Le régime d'une telle réintégration devrait être précisé. S'agit-il d'une réintégration avant ou après l'application de l'abattement pour durée de détention ? Selon moi cette réintégration ne pourra avoir lieu si le bien fait l'objet d'une transmission à titre gratuit.

Il est curieux de vouloir supprimer le droit d'amortir pour les loueurs en meublé pour ensuite créer un nouveau droit d'amortir pour toutes les locations.

Il serait plus simple et plus judicieux de prévoir un abattement pour toute location en résidence principale. Cet abattement devrait être prévu aussi bien en impôt sur le revenu qu'en IFI.

L'absence de prise en compte des propriétaires faisant du meublé en louant par bail commercial à l'exploitant d'une résidence services

De très nombreux loueurs en meublé sont des investisseurs qui ont acheté un appartement dans une résidence services. Ils ont le statut fiscal de loueur en meublé, souvent celui de LMNP, car ils louent en meublé par bail commercial les locaux à l'exploitant. Souvent ils ont financé leur achat par l'emprunt. Or cette situation n'est pas du tout évoquée dans le rapport. Que vont-ils devenir s'ils perdent le régime LMNP ?

La question de la TVA

Beaucoup de loueurs en meublé sont assujettis à TVA. La réforme peut-elle avoir des effets en matière de TVA ? En principe non, en rappelant qu'il est possible d'être à la fois assujetti à TVA et relever des revenus fonciers.

Les contribuables ne vont pas rester passifs

Bien sûr les contribuables vont s'adapter à la nouvelle réglementation pour essayer de conserver les mêmes avantages fiscaux, et les experts comptables ne vont pas laisser partir leurs clients sans leur proposer des alternatives intéressantes, comme par exemple passer à l'impôt sur les sociétés ou passer en régime de parahôtellerie.

Et tout cela sous réserve évidemment de de l'avis d'un avocat fiscaliste spécialisé en location meublée.

Faut-il agir à court terme pour se préparer à contourner la loi ? Cela dépend beaucoup des dossiers et chaque cas est particulier, mais cela ne paraît pas judicieux de prendre des décisions importantes alors que la loi n'est même pas connue.