Vous souhaitez vous lancer dans la location de courte durée avec Airbnb et maximiser vos revenus tout en optimisant votre fiscalité ? Le choix de la forme juridique de votre activité est un levier crucial pour réussir. Selon vos objectifs, le volume de vos revenus et vos besoins spécifiques, certaines formes de sociétés s’avèrent plus avantageuses que d’autres.

Voici un guide pour vous aider à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation, avec des réponses claires et des seuils précis pour vous orienter.

1. SCI, SARL ou SAS ? Quelle structure pour mon Airbnb ?

L’une des premières questions à se poser est : quelle forme de société correspond le mieux à votre projet ?

  • SCI (Société Civile Immobilière) : À éviter si vous faites de la location meublée comme Airbnb. La SCI est faite pour la location nue (non meublée), et n'est pas adaptée à l'activité de location saisonnière.

  • SARL de famille : Parfaite si vous gérez un patrimoine familial et que vos revenus locatifs sont modérés (inférieurs à 50 000 €). Elle permet une gestion simple avec une fiscalité favorable, surtout si vous choisissez l’impôt sur le revenu (IR).

  • SAS (Société par Actions Simplifiée) : Idéale si vous gérez plusieurs biens ou avez des revenus locatifs élevés (supérieurs à 50 000 €). Ce type de société vous offre une plus grande flexibilité, surtout avec l’impôt sur les sociétés (IS).

[Schéma] : Comparatif SCI vs SARL de famille vs SAS pour Airbnb

Critères SCI SARL de famille SAS
Location Airbnb Pas adaptée Adaptée pour patrimoine familial Parfait pour gros projets
Revenus locatifs annuels N/A < 50 000 € > 50 000 €
Fiscalité IR uniquement IR ou IS IS préférable
Flexibilité Limitée Bonne Très grande

2. IR ou IS : Quel régime fiscal choisir pour mon Airbnb ?

Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) dépend principalement de vos revenus locatifs. Voici les seuils à retenir :

  • IR (Impôt sur le Revenu) : Recommandé pour des revenus locatifs inférieurs à 50 000 €. L'IR vous permet de déduire vos charges (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, etc.) et est simple à mettre en place. Cependant, si vos revenus augmentent, l'IR peut devenir plus lourd, car il suit le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

  • IS (Impôt sur les Sociétés) : Idéal si vos revenus sont supérieurs à 50 000 €. L'IS permet d’amortir le bien immobilier, ce qui réduit considérablement vos bénéfices imposables. De plus, le taux de l’IS est souvent plus avantageux que les tranches élevées de l’IR.

[Schéma] : Seuil de revenu à partir duquel passer de l’IR à l’IS

  • Moins de 50 000 € de revenus annuels : IR recommandé pour des déductions simples.
  • Plus de 50 000 € de revenus annuels : IS avantageux pour amortir le bien et réduire l'imposition.

3. Quelles charges déductibles en fonction de votre régime fiscal ?

À l'IR : déduction des charges classiques

Si vous optez pour l’IR, vous pouvez déduire :

  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les frais de gestion,
  • Les travaux d'entretien (mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement),
  • La taxe foncière.

À l'IS : amortissement et optimisation

Avec l’IS, en plus des charges classiques, vous pouvez amortir le bien immobilier ainsi que les travaux importants. Cela permet de réduire encore plus vos bénéfices imposables et donc votre impôt.

Astuce : Si vous envisagez de faire des travaux lourds ou de gérer plusieurs biens, le passage à l'IS devient incontournable pour maximiser vos avantages fiscaux.

4. Comment gérer les travaux dans une activité Airbnb ?

  • Travaux déductibles à l’IR : Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas.

  • Travaux à l’IS : Vous pouvez non seulement déduire les travaux d'entretien, mais aussi amortir les travaux lourds et le bien immobilier lui-même. Cela permet une optimisation maximale si vous envisagez des rénovations importantes.

5. La TVA s'applique-t-elle pour la location Airbnb ?

  • Pas de TVA : Pour la plupart des locations Airbnb, la TVA ne s’applique pas si vos revenus locatifs sont inférieurs à 85 800 €. Cela concerne la majorité des locations meublées sans services supplémentaires.

  • TVA applicable : Si vous dépassez ce seuil de 85 800 € ou proposez des services hôteliers (ménage quotidien, petit-déjeuner, etc.), vous devrez facturer la TVA à vos locataires, mais vous pourrez aussi récupérer la TVA sur vos dépenses.

6. Synthèse : Quelle structure choisir selon vos revenus Airbnb ?

  • Moins de 50 000 € de revenus locatifs : Optez pour une SARL de famille à l’IR pour une gestion simple et efficace.
  • Plus de 50 000 € de revenus locatifs : Préférez une SAS à l’IS pour profiter des amortissements et d’une optimisation fiscale à long terme.

 Choix de la structure en fonction des seuils de revenus

Revenus locatifs annuels Structure recommandée Régime fiscal
< 50 000 € SARL de famille IR
> 50 000 € SAS IS

Conclusion : Maximisez vos revenus Airbnb avec la bonne structure

Le choix de la bonne structure juridique et fiscale pour votre activité Airbnb peut faire une différence énorme dans vos revenus nets. En fonction de votre niveau de revenus, de vos objectifs à court ou long terme, et des travaux que vous envisagez, il est essentiel de choisir entre SARL de famille, SAS et entre IR ou IS.

 

Les informations présentées dans cet article sont basées sur les principes fiscaux définis par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), offrant un aperçu général des choix possibles pour les loueurs Airbnb. Cependant, il est important de noter qu'il s'agit d'informations générales et non d'une consultation personnalisée. Pour des conseils spécifiques à votre situation et pour optimiser vos options fiscales et juridiques, je vous invite à contacter mon cabinet Rochefort Avocat à Carpentras. Nous serons heureux de vous accompagner dans la gestion de votre activité de location Airbnb et dans vos démarches fiscales.