Publié le 19/06/2024

Le bénéficiaire de la promesse de vente avait manqué à ses obligations dans la recherche des financements

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 23-14.235
ECLI:FR:CCASS:2024:C300288
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 06 juin 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Bourges, du 02 février 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 6 juin 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 288 F-D

Pourvoi n° Y 23-14.235

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUIN 2024

M. [F] [M] [R], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Y 23-14.235 contre l'arrêt rendu le 2 février 2023 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [O] [T], domiciliée [Adresse 4], placée sous le régime de la curatelle et assistée par sa curatrice, Mme [V] [T],

2°/ à Mme [V] [T], domiciliée [Adresse 3], prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité de curatrice de Mme [O] [T],

3°/ à M. [K] [T], domicilié [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [M] [R], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mmes [O] et [V] [T] et de M. [K] [T], après débats en l'audience publique du 23 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 2 février 2023), par acte authentique du 29 septembre 2020, [L] [T] et ses trois enfants, [O], [V] et [K], ont consenti à M. [M] [R] (le bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d'un immeuble d'habitation.

2. Cette promesse était assortie d'une condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire, avant le 30 novembre 2020, d'un ou plusieurs concours bancaires de Netixis ou d'autres prêteurs, d'un montant de 373 100 euros au taux d'intérêt maximum de 1,50 % hors assurance et d'une durée de remboursement maximale de vingt ans, tout défaut de réalisation de la condition devant donner lieu à la transmission au notaire de deux attestations bancaires de refus de prêt.

3. Le bénéficiaire a versé entre les mains du notaire la somme de 34 980 euros pour garantir le cas échéant le paiement de l'indemnité d'immobilisation.

4. [L] [T] est décédé au cours de l'opération de vente, laissant pour lui succéder ses trois enfants (les promettants).

5. Considérant que le bénéficiaire de la promesse de vente avait manqué à ses obligations dans la recherche des financements, les promettants l'ont assigné, le 10 juin 2021, en paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. Le bénéficiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux promettants la somme de 34 980 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2021, alors :

« 1°/ que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, M. [M] [R] avait versé aux débats les conventions conclues avec un courtier en financement, ainsi que les devis effectués pour la mise en conformité de l'installation sanitaire et le contrat conclu avec un architecte pour des travaux d'un montant de 103 000 euros avec le paiement de 1 320 euros d'honoraires, ce dont il résultait qu'il avait loyalement recherché le financement litigieux ; que la cour d'appel qui, pour juger que la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente devait être considérée comme réalisée, s'est bornée à vérifier si les demandes de prêt formées par l'exposant correspondaient aux caractéristiques du prêt fixées dans la promesse, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le comportement loyal de celui-ci dans la recherche du financement litigieux n'était pas de nature à considérer qu'il n'avait pas « empêché » l'accomplissement de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1104 et de l'article 1304-3 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ qu'en ne procédant à aucune analyse, même sommaire, des nouvelles pièces versées aux débats par l'exposant, et plus particulièrement des devis effectués pour la mise en conformité de l'installation sanitaire et du contrat conclu avec un architecte pour des travaux d'un montant de 103 000 euros avec le paiement de 1 320 euros d'honoraires, desquelles il résultait qu'il avait loyalement recherché le financement litigieux et qu'il ne pouvait, dès lors, être considéré comme ayant « empêché » l'accomplissement de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. Après avoir rappelé les principaux termes de la promesse de vente relatives à la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un concours bancaire et à l'obligation pour ce dernier de justifier, le cas échéant, de deux attestations de refus de prêt, la cour d'appel a retenu qu'aucune des demandes de concours adressées par l'intéressé à sept prêteurs potentiels et ayant donné lieu à autant de réponses négatives ne répondait aux stipulations de l'avant-contrat, à l'exception de celle transmise à la Banque populaire Val-de-France.

8. En l'état de ces énonciations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer la recherche invoquée par la première branche du moyen, que ses constatations rendaient inopérante, ni d'analyser les pièces nouvellement transmises destinées à démontrer la loyauté du bénéficiaire, sans lien avec les termes de la condition suspensive, a pu retenir, dans l'exercice de son pouvoir souverain, que celui-ci avait fait obstacle à sa réalisation.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [M] [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [M] [R] et le condamne à payer à Mmes [O] et [V] [T] ainsi qu'à M. [K] [T] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300288