Pour un acquéreur, il est parfois difficile de prouver la connaissance, par le vendeur, d’un vice affectant le bien vendu.

Heureusement, il existe un moyen d’inverser la charge de la preuve (obliger le vendeur à démontrer qu’il ne savait pas) : la présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel.

La solution n’est pas nouvelle : « le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue » (Cass. Com., 14 novembre 2019, n°18-14.502) et « ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés » (Cass. 3e Civ., 15 juin 2022, n°21-21.143).

Le Tribunal Judiciaire d’EVRY vient d’en faire une nouvelle application, considérant notamment que :

« s’il n’est donc pas établi que les vendeurs connaissaient ce désordre avant la vente, il n’en demeure pas moins que Monsieur [X], professionnel du bâtiment, est présumé avoir connu l’existence de ce vice. [X et Y] sont donc tenus à réparer ce désordre au titre de la garantie des vices cachés ».

Il suffit de prouver que le vendeur exerce une activité liée à l’immobilier : en l’espèce, le Tribunal l’a déduit des éléments versés aux débats (des extraits Kbis prouvant que le vendeur était gérant de plusieurs sociétés de construction de maisons individuelles et d’une société de marchand de biens).

Ce qui est intéressant dans ce dossier, c’est que ce n’était pas un bien acquis « à titre professionnel » que le vendeur vendait : il s’agissait de la maison dans laquelle il habitait avec sa famille (il n’est donc pas parvenu à échapper à la présomption de connaissance, et ce bien qu’il n’ait pas acheté puis revendu à titre professionnel). La qualité de professionnel de la construction peut donc avoir des conséquences sur la vie personnelle des vendeurs…

Sur les 130.000 € alloués, 8.000 € l’ont été en réparation du préjudice moral subi par les acquéreurs et 10.000 € l’ont été en sollicitant que les condamnations à indemniser le préjudice matériel (le coût des travaux de remise en état) soient réévaluées en fonction de l’évolution de l’indice de la construction (dans ce dossier, le montant est ainsi passé de 82.400,42 € à 92.078,09 €).

Mises bout à bout, ces condamnations « complémentaires » permettent de compenser la contribution aux frais d’avocat (« l’article 700 ») qui n’est régulièrement pas à la hauteur du travail accompli (2.000 € seulement pour un référé-expertise, puis une expertise judiciaire, puis une procédure au fond, c’est-à-dire pour cinq ans de travail, ce qui ne représente donc que 400 € par an ou encore 33 € par mois…).