La Cour de cassation a rendu, le 10 juillet 2025, un arrêt important (Cass. 3e civ., n° 23-20.491) en matière de baux commerciaux. Cet arrêt rappelle avec force que les obligations du bailleur en matière de délivrance et de jouissance paisible sont des obligations continues, dont le respect s’impose pendant toute la durée du bail. Ce faisant, elle censure la position d’une cour d’appel qui avait jugé prescrite l’action en résiliation du preneur au motif que le délai de prescription aurait commencé à courir dès la connaissance du manquement.

Les faits et la procédure.

Une société locataire avait conclu avec une société civile immobilière un bail commercial portant sur un terrain, des hangars et des bureaux à usage d’exploitation forestière et de scierie. Quelques années plus tard, le preneur constate que le bailleur a amputé d’un tiers l’assiette louée en construisant un hangar et un parking, loués à un tiers, tout en restreignant l’accès aux bâtiments. S’estimant lésée, la société locataire assigne le bailleur en résiliation du bail et indemnisation.

La cour d’appel déclare l’action du preneur irrecevable comme partiellement prescrite, retenant que le délai de prescription de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil court à compter de la date à laquelle le preneur a eu connaissance de la réduction de surface et des difficultés d’accès. Le preneur se pourvoit en cassation, soutenant que le manquement du bailleur est continu et que le délai ne peut courir tant qu’il perdure.

La question de droit.

La question posée à la Haute juridiction est essentielle : à partir de quel moment court le délai de prescription de l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible ? S’agit-il d’un manquement ponctuel, déclenchant immédiatement le délai, ou d’un manquement continu, reportant le point de départ à la cessation du trouble ?

La solution de la Cour de cassation.

Dans un attendu de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel :

« Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ».

Ainsi, tant que le manquement perdure, le preneur conserve la possibilité d’agir, et le délai de prescription ne commence à courir qu’à compter de la cessation du trouble. La Cour consacre ici le caractère continu des obligations du bailleur (articles 1709 et 1719 du Code civil) et articule cette continuité avec la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

Analyse et portée de la décision.

Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle visant à protéger le preneur contre les manquements durables du bailleur. Le bailleur ne saurait se prévaloir d’une inertie procédurale du locataire alors que le trouble persiste. Cette analyse repose sur une distinction classique : l’obligation ponctuelle s’exécute en un instant (livraison d’un bien, paiement d’un prix), tandis que l’obligation continue impose un comportement maintenu dans le temps (assurer une jouissance paisible).

Dès lors, l’action en résiliation peut être exercée à tout moment pendant le bail, dès lors que le trouble persiste. Cette approche neutralise la stratégie dilatoire qui consisterait pour un bailleur à maintenir un trouble en misant sur l’écoulement du délai de prescription.

Conséquences pratiques pour les bailleurs et preneurs.

Pour les bailleurs, cet arrêt impose une vigilance accrue. La délivrance conforme et la jouissance paisible ne se limitent pas à la remise des clés : elles irriguent toute la relation contractuelle. La moindre atteinte à la consistance des lieux (empiètement, réduction de surface, entrave d’accès) peut justifier une action du preneur même plusieurs années après la survenance initiale du trouble, tant que celui-ci perdure. Pour les preneurs, l’arrêt offre une sécurité juridique. Il confirme que la prescription n’est pas un couperet automatique en présence d’une inexécution continue. Toutefois, le preneur devra toujours démontrer la persistance du manquement et son impact sur la jouissance paisible.

Mise en perspective et doctrine.

La décision s’inscrit dans le prolongement d’autres arrêts relatifs à l’obligation de délivrance continue et renforce l’idée d’une obligation « vivante » du bailleur. Les auteurs avaient déjà relevé la difficulté d’articuler prescription et obligations continues. La Cour clarifie ici que la prescription ne saurait sanctionner le preneur tant que l’obligation reste inexécutée.

Conclusion.

Cet arrêt marque une étape importante pour la sécurisation des droits des preneurs dans les baux commerciaux. Il incite les bailleurs à une rigueur contractuelle constante et redonne aux preneurs une arme efficace contre les atteintes prolongées à leurs droits. Il souligne l’importance pour les praticiens de maîtriser les subtilités des obligations continues et de la prescription civile.