Vente immobilière et action en garantie des vices cachés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

  • N° de pourvoi : 22-15.816
  • ECLI:FR:CCASS:2023:C300573
  • Non publié au bulletin
  • Solution : Rejet
Audience publique du jeudi 13 juillet 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 04 mars 2022

Président Mme Teiller (président)
Avocat(s) SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre
 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

RM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 juillet 2023




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 573 F-D

Pourvoi n° W 22-15.816




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2023

Mme [O] [W], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° W 22-15.816 contre l'arrêt rendu le 4 mars 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Gan investissement foncier, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à M. [F] [L], domicilié [Adresse 3],

3°/ à la société Belvédère valorisation immobilière, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 4], exerçant sous le nom commercial Belvi Ikong,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de Mme [W], de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Gan investissement foncier, après débats en l'audience publique du 13 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à Mme [W] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [L] et la société Belvédère valorisation immobilière.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2022), la société Gan investissement foncier (la venderesse) a vendu un appartement à Mme [W] (l'acquéreur), par l'intermédiaire de la société Belvédère, suivant un acte établi par M. [L], notaire.

3. Se plaignant de divers désordres, l'acquéreur a assigné la venderesse, la société Belvédère et le notaire en paiement de diverses sommes sur le fondement du dol et, à titre subsidiaire, sur celui de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées sur le fondement du dol, alors :

« 1°/ qu'en écartant l'existence de toute insuffisance thermique et acoustique, sans répondre au moyen tiré de ce que trois rapports d'experts avaient constaté les désordres invoqués, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le caractère déterminant d'une information s'apprécie in concreto, eu regard aux personnes et aux circonstances dans lequel le consentement a été donné ; que la dissimulation intentionnelle de la mauvaise qualité des travaux de rénovation s'analyse en un comportement dolosif dès lors que le grand standing de l'appartement était attendu lors de la conclusion de la vente ; qu'en déboutant l'exposante de ses demandes, tout en admettant la réalité de certains désordres, sans rechercher si le grand standing de l'appartement constituait un critère déterminant du consentement, la cour d'appel a violé les articles 1130 et 1137 du code civil ;

3°/ que la dissimulation intentionnelle de tout ou partie des charges grevant la chose vendue peut s'analyser en un comportement dolosif ; qu'en retenant, pour rejeter l'action fondée sur le dol, que l'acheteuse avait eu connaissance des documents officiels faisant état de l'augmentation attendue des charges sans rechercher si la qualité d'acheteur profane de Mme [W] était de nature à influer sur la caractérisation du dol, la cour d'appel a violé l'article 1137 du code civil ;

4°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant que la société Gan Investissement Foncier avait « accepté de prendre en charge la quote-part de charges dues par Mme [W] au titre de travaux de réfection » sans répondre au moyen tiré de ce que la société venderesse n'avait finalement pas signé le protocole d'accord visant à la prise en charge de ces frais, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine des pièces qui lui étaient soumises, et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, retenu que l'insuffisance de l'isolation thermique et acoustique dénoncée par l'acquéreur n'était pas justifiée.

6. En second lieu, elle a relevé, sans être tenue d'effectuer une recherche sur le caractère déterminant pour l'acquéreur du niveau de prestations du bien, que ses constatations rendaient inopérante, qu'en présentant le bien vendu comme un logement de luxe, de grand standing et rénové haut de gamme, la venderesse s'était bornée à en vanter les qualités dans une démarche commerciale, sans qu'il soit démontré qu'elle ait agi avec l'intention de tromper l'acquéreur.

7. Enfin, elle a constaté que le diagnostic SRU précisait que le sol de la cour était fissuré et qu'une vérification de l'absence d'infiltrations en infrastructure était à prévoir à moyen terme, que le carnet d'entretien de l'immeuble apportait des précisions sur l'état des ouvrages d'étanchéité en reprenant les préconisations de travaux relatifs à la cour intérieure, et en a souverainement déduit que l'acquéreur avait été suffisamment informé par les pièces annexées à la promesse de vente.

8. En l'état de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d'appel a pu retenir, sans méconnaître aucun texte, l'absence de dol.

9. Le moyen, qui en sa quatrième branche attaque des motifs surabondants, n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

10. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés, alors :

« 1°/ que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive de l'action en nullité pour dol ; que le dol exige un défaut d'information qui a vicié le consentement de l'acheteur alors que la garantie des vices cachés n'est pas subordonnée à un tel défaut d'information déterminant du consentement ; qu'en déduisant l'absence de vices cachés exclusivement de l'absence de dol, la cour d'appel a violé les articles 1130 et 1641 du code civil ;

2°/ qu'en se bornant à affirmer qu'il « résulte des développements [relatifs au dol] l'absence de vices cachés », sans autre motivation et sans répondre aux moyens articulés par Mme [W], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

11. La cour d'appel a relevé, reprenant ses motifs relatifs aux désordres invoqués à l'appui du dol, qu'ils concernaient pour partie les finitions de l'immeuble, et retenu que l'insuffisance de l'isolation thermique et acoustique n'était pas justifiée.

12. Elle a ensuite, par motifs propres et adoptés, constaté que l'acquéreur, informé par les pièces annexées à la promesse de vente, des travaux à intervenir rendus nécessaires par les désordres affectant la cour de l'immeuble, ne justifiait pas de la quote-part lui incombant au titre des travaux votés par le syndicat des copropriétaires.

13. En l'état de ces constatations, dont il ressortait que ni la preuve des vices cachés allégués, ni celle de leurs conséquences telles que prévues par l'article 1641 du code civil n'étaient rapportées, la cour d'appel a pu en déduire que l'action en garantie des vices cachés de l'acquéreur devait être rejetée.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300573