Droit propre d'un copropriétaire échappant à sa représentation par le syndicat

Article juridique

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition, sept. 2013 éd. « Le Moniteur », pages 293 et 679.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 16 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-23.793

Publié au bulletin Cassation

Sur le premier moyen :

Vu l'article 554 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 mai 2012), que la société Résidence du Hameau a fait procéder à l'édification d'un immeuble à usage d'habitation et de bureaux qu'elle a divisé selon un règlement de copropriété et un état descriptif de division établi le 10 février 1994 rectifié le 5 septembre 1995 et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte du 29 décembre 1994, elle a vendu divers locaux à la société Château Soyer (la société) et à Mme X..., propriétaire d'un lot auquel est attaché un droit de jouissance privative d'une partie de terrasse ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3-5 ter rue Soyer (le syndicat) a assigné la société en démontage et retrait de l'appareil de climatisation installé sur cette terrasse ; que M. et Mme Y..., copropriétaires, sont intervenus volontairement à la procédure devant le tribunal et Mme X... devant la cour d'appel ;

Attendu que, pour déclarer Mme X... irrecevable en son intervention volontaire, l'arrêt relève que celle-ci est bénéficiaire de la jouissance d'une partie de la terrasse, partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur, pour s'associer aux demandes du syndicat et demander le remboursement de charges indûment versées et retient que tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse, et qu'en sa qualité de co-indivisaire, Mme X... ne peut pas être considérée comme un tiers ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X... n'avait pas un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la cour d'appel n'a pas donnée de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Château Soyer aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3-5 ter rue Soyer, Mme Chantal Y..., M. Vincent Y... et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Madame Jennifer X... irrecevable en son intervention volontaire ;

AUX MOTIFS QUE « Mme X..., propriétaire du lot n° 9009 et bénéficiaire de la jouissance d'une partie de terrasse, partie commune, sur laquelle est implantée le climatiseur litigieux, intervient volontairement en cause d'appel pour s'associer aux demandes du syndicat des copropriétaires et pour demander la condamnation solidaire de la SCI CHATEAU SOYER, de la SCI SOYER-BOSSE, de la SCI SIVAL et de la SARL ARES FILMS à lui rembourser la somme de 1.373,29 ¿ correspondant au montant des charges indues qu'elle a versées ; qu'aux termes de l'article 554 du code civil sic , « peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité » ; que Mme X... n'est pas intervenue en première instance mais, en sa qualité de copropriétaire, elle était représentée par le syndicat des copropriétaires, qu'en application de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse partie commune sur laquelle est implanté le climatiseur litigieux ; qu'en sa qualité de co-indivisaire, elle ne peut, par application de l'article 554 précité, intervenir devant la cour puisqu'elle ne peut pas être considérée comme tiers ; que son intervention volontaire est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir ; que, par ailleurs, sa demande en remboursement de charges, constitue une demande nouvelle qui n'a pas été soumise au tribunal, qu'elle doit donc être déclarée d'office irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile » ;

1°/ ALORS QU' une partie qui était représentée en première instance est recevable à intervenir en appel en vue de faire valoir un droit propre pour lequel elle n'était pas représentée ; qu'en retenant, pour déclarer l'intervention volontaire de Madame Jennifer X... irrecevable pour défaut de qualité à agir, que cette dernière n'avait pas qualité à intervenir dès lors qu'elle avait été représentée en première instance par le syndicat des copropriétaires, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si Madame Jennifer X... ne disposait pas d'un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 554 du Code de procédure civile ;

2°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en l'espèce, au soutien de leur demande tendant à faire constater l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Madame Jennifer X..., les intimés faisaient seulement valoir que cette dernière n'aurait pas qualité à intervenir volontairement, et non que la demande en remboursement de charges qu'elle formait serait irrecevable en raison de sa nouveauté ; qu'en relevant d'office cette irrecevabilité, sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

3°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'interdiction de présenter des demandes nouvelles devant la cour d'appel ne s'applique pas aux intervenants volontaires en cause d'appel ; qu'en déclarant irrecevable la demande en remboursement de charges présentée par Madame Jennifer X..., intervenante volontaire, en raison de sa nouveauté, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile par fausse application de ce texte.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des Copropriétaires et les époux Y... de leurs demandes tendant, en substance, au démontage et au retrait, aux frais de la SCI Château du Soyer, du système de climatisation situé sur la terrasse de l'immeuble ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte des pièces produites que les appareils de climatisation, qui servent au chauffage et à la climatisation des différents locaux à usage de bureaux de l'immeuble, ont été installés sur une partie de la toiture terrasse, partie commune, non pas par la SCI CHATEAU SOYER, mais par la SCI RESIDENCE DU HAMEAU, maître de l'ouvrage, au moment de la construction du bâtiment ; que ce système de climatisation apparaît ainsi sur les plans d'exécution datés du 5 septembre 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 13), qu'il a été fourni par la société TECHNIBEL le 28 novembre 1995 à la société LC ASSISTANCE chargée de la pose des appareils (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 18), que la tuyauterie alimentant la climatisation a été mise en place par la société JOHNSON CONTROLS en octobre 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 12) ; que la pose des appareils a été effectuée à la fin de l'année 1996 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 16) ; que les travaux de construction de l'immeuble, en ce compris l'installation de climatisation qui était achevée, ont été réceptionnés par le maître de l'ouvrage le 29 janvier 1997 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 15), que les travaux ont obtenu de la part de la ville de Neuilly-Sur-Seine le certificat de conformité le 2 juin 1997 ; qu'à cet égard, il n'est pas nécessaire que la SCI CHATEAU DU SOYER produise le permis de construire, ce qu'elle ne saurait être en mesure de faire puisqu'elle n'en a pas été bénéficiaire, seule l'obtention du certificat de conformité (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 11) étant suffisante pour attester, en l'absence de tout recours allégué par des tiers, de la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et des documents annexés ; que le statut de la copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse, de sorte qu'ils sont inclus dans les parties communes ; que l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel l'installation de climatisation « est constitutive de travaux réalisés par certains copropriétaire au bénéfice exclusif de leurs lots et portant atteinte, pour les ouvrages extérieurs aux parties privatives, à l'intégrité des parties communes », est donc inopérant ;

Que le règlement de copropriété du 10 juillet 1994 stipule que « constituent des parties communes générales, celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ne constituant pas des parties privatives aux termes du présent règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division » ; que ces parties communes comprennent notamment « les appareils (compteurs centraux, transformateurs, s'il en existe) et les branchements sur les conduites principales de la ville, les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité communes à l'immeuble et, en général, tous les appareils, canalisation, gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune à l'immeuble, ainsi que leur emplacement (mais non pas, bien entendu, les appareils et parties de canalisations, conduits et tuyaux affectés à l'intérieur de chaque local à l'usage exclusif et particulier de celui-ci, non plus que les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires) » ; qu'en l'espèce le climatiseur réversible est installé sur la toiture terrasse, partie commune de l'immeuble, et la canalisation traverse la toiture terrasse ; qu'à l'époque de la rédaction du règlement de copropriété, ce système de climatisation/chauffage n'avait pas encore été prévu par le constructeur-vendeur, et il n'y est donc pas mentionné, pas plus que l'installation de « ventilation mécanique contrôlée » (VMC) dont il n'est pas contesté qu'elle constitue une partie commune ; que le règlement de copropriété précise d'une part, en page 6 article 4 que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire », d'autre part en page 6 et concernant la définition des parties privatives, qu'il s'agit de « tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux », ce qui exclut le système de climatisation réversible qui se trouve à l'extérieur des locaux ; qu'il convient par conséquent de se référer, comme l'a exactement fait le tribunal, à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; que la climatisation étant affectée à tous les lots à usage de bureaux, elle constitue une partie commune en application de l'article 3 précité, et également au vu de ce qui a été indiqué figurant en page 6 du règlement de copropriété, étant précisé que depuis les ventes intervenues en janvier 2012, il y désormais plusieurs propriétaires de lots à usage de bureaux ;

Que la jouissance exclusive de la partie de la terrasse toiture sur laquelle sont implantés les appareils de climatisation n'a pas été vendue à Mme X... mais à la SCI CHATEAU SOYER ; que le procès-verbal de livraison entre la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU, venderesse, et la SCI CHATEAU SOYER, du 15 avril 1996, fait état de la livraison, non seulement des bureaux et des halls d'entrée des bureaux, mais également du « droit de jouissance privative et particulière liée à la partie terrasse sur le lot 9009 » (pièce SCI n° 40), que cette partie de terrasse sert à l'assiette des appareils de climatisation des bureaux acquis par la SCI CHATEAU SOYER aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 29 décembre 1994 ; qu'aux termes de l'acte de « vente de biens achevés » du 19 mai 2000 reçu par Maître Z..., la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU a vendu à Mme X... divers lots parmi lesquels le lot n° 9009 constitué d'un appartement de 4 pièces et de « la jouissance privative d'une partie de la terrasse accessible », qu'il est annexé à l'acte un plan de la terrasse qui ne comporte ni paraphe ni signature (pièce syndicat des copropriétaires n° 33) ; que la SCI CHATEAU SOYER communique le même plan qu'elle a obtenu du notaire rédacteur de l'acte qui mentionne que le plan est « annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire soussigné le 19 mai 2000 » et qui comporte la signature de Mme X... (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 17) ; que ce plan, annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 et signé par Mme X..., marque bien l'emplacement des appareils de climatisation sur la partie de la terrasse dont le droit de jouissance appartient à la SCI CHATEAU SOYER depuis le 15 avril 1996 ; que Mme X... n'a donc pas acquis, le 19 mai 2000, la totalité de la surface de la terrasse accessible, que Mme X... a signé le plan qui délimite l'emprise et qui exclut l'emprise du système de climatisation ; qu'il est à noter que le plan annexé à l'acte de vente du 19 mai 2000 signé par Mme X... (pièce 17 précitée) est en tout point similaire au dessin de la terrasse qui apparaît sur le plan d'exécution du 27 juin 1995 (pièce 13 précitée) ; qu'en outre la description des droits de jouissance exclusifs respectifs cédés à Mme X... par l'acte d'acquisition du 19 mai 2000 et à la SCI CHATEAU SOYER dans le procès-verbal de livraison des locaux du 15 avril 1996 est conforme au plan constituant l'état du règlement de copropriété d'origine du 10 février 1994 après 2ème rectificatif du 5 septembre 1995 du 4ème modificatif du 27 juin 1995 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 1) ; que par l'effet de l'article 711 du code civil, la SCI CHATEAU SOYER est propriétaire de tous les lots à usage de bureaux d'une part, et du droit de jouissance exclusif de la partie de la terrasse servant d'assiette aux appareils de climatisation / chauffage des bureaux, ce qu'a confirmé la SCI RÉSIDENCE DU HAMEAU dans un courrier du 25 août 2003 adressé au notaire rédacteur de l'acte du 19 mai 2000 (pièce SCI CHATEAU SOYER n° 39) ; que le syndicat des copropriétaires ne peut reprocher le transfert d'une partie du droit de jouissance exclusif de la terrasse accessible au profit de la SCI CHATEAU SOYER au regard de la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » insérée dans chaque acte de vente en l'état futur d'achèvement qui est conforme à l'article R 261-5 du code de la construction et de l'habitation ; que tant que l'immeuble n'est pas achevé, le vendeur-constructeur peut modifier l'immeuble conformément à la clause « travaux modificatifs et complémentaires » dans la mesure où le syndicat n'a pas encore d'existence légale ; qu'en revanche, Mme X... qui a acheté des lots dans un immeuble achevé, ne peut avoir acquis ce qui a été déjà vendu à un tiers au terme d'un acte antérieur » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse que le climatiseur litigieux a été installé par le constructeur de l'immeuble. C'est ce que révèlent les plans d'exécution du 27 Juin 1995 (pièce n° 13 du défendeur), le plan de l'entreprise SAGA intervenue sur le chantier (pièce n° 14), le procès-verbal de réception du 29 Janvier 1997 où l'une des réserves consiste à peindre en beige le cache du climatiseur (pièce n° 15) et le compte rendu de visite du 3 Octobre 1996, qui liste la nature des travaux à exécuter « climatisation à poser commande fixée » (pièce n° 16). S'agissant donc d'un équipement d'origine, qui dessert tous les lots à usage de bureau, et dans le silence du règlement de copropriété (puisque le règlement initial, qui continue à définir les parties communes et les parties privatives n'est pas produit aux débats), il convient de se référer aux dispositions de l'article 3 de la Loi du 10 Juillet 1965, qui dispose que sont communes, les parties des bâtiments et les terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi répute parties communes les éléments d'équipements communs. Le climatiseur litigieux est donc un élément d'équipement commun aux locaux à usage de bureaux, et les canalisations ou alimentations électriques qui permettent le fonctionnement de cet élément commun sont également des parties communes en application du même article 3 susvisé qui répute parties communes, non seulement les éléments d'équipements communs, mais encore les parties de canalisations, y afférentes qui traversent les locaux privatifs. Le fait que cet élément commun (et les canalisations où câbles qui le desservent) n'apparaissent pas sur le plan annexé au règlement de copropriété ou aux actes de vente, n'est nullement révélateur d'une appropriation indue de parties communes ou de parties privatives. En effet, ni la VMC, ni les canalisations de distribution des fluides (eau, électricité, chauffage¿) ne sont représentés sur ces plans, alors qu'ils traversent effectivement les parties communes, voire les parties privatives. C'est donc pareillement, sans violation aucune du droit de la copropriété que l'alimentation en eau et les câbles d'alimentation électrique du climatiseur traversent la jardinière des époux Y..., partie commune à jouissance privative » ;

1°/ ALORS QUE la détermination des parties communes d'un immeuble en copropriété résulte des dispositions du règlement de copropriété ou, à défaut, de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le règlement de copropriété de l'espèce, comme l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, déterminaient les parties communes en fonction de l'usage qui en est fait ; qu'en déduisant cependant que le système de climatisation litigieux était « inclus dans les parties communes » du seul fait que « le statut de copropriété est devenu applicable à l'immeuble litigieux au moment de son achèvement, soit à une époque où les appareils de climatisation étaient déjà en place sur une partie de la toiture-terrasse », la Cour d'appel, s'attachant ainsi à un critère chronologique indifférent, a statué par des motifs inopérants et privé ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ ALORS QUE les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes desquelles « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » et « sont réputées parties communes (¿) les éléments d'équipements communs », n'ayant pas de caractère impératif, les copropriétaires sont libres d'y déroger dans le règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que le règlement de copropriété prévoyait, en son article 4, que ne sont pas des parties communes « les appareils et parties de canalisation affectés particulièrement à un ou plusieurs groupes de copropriétaires », ce dont il résultait que le règlement dérogeait, pour ce qui concerne les appareils et parties de canalisations, à la définition des parties communes posée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en retenant cependant, pour déterminer la nature du système de climatisation litigieux, « qu'il convient (¿) de se référer (¿), à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 », ce dont elle a déduit que ce système de climatisation était une partie commune en ce qu'il était affecté à tous les lots à usage de bureaux, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ;

3°/ ALORS QUE le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient constituent des documents contractuels ; qu'en conséquence, ils ont force de loi entre les copropriétaires et ne peuvent être vidés de leur substance par un accord particulier ; qu'en énonçant que la jouissance privative de la partie de la terrasse sur laquelle se trouvait le système de climatisation litigieux « appartenait » à la SCI Château Soyer, pour se l'être vu « céder » aux termes du procès-verbal de réception établi le 14 avril 1996, sans rechercher si un tel acte n'avait pas pour effet de porter atteinte, en les vidant de leur substance, au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division qui y était inclus, lesquels n'accordaient un droit de jouissance privative de la terrasse qu'aux lots à usage d'habitation situés au sixième étage de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 Code civil ;

4°/ ALORS QUE lorsqu'il ne concerne pas des actes nécessaires pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou aux obligations imposées par le permis de construire ou pour assurer la desserte ou le raccordement de l'immeuble avec les réseaux de distribution et les services publics, le mandat donné par l'acquéreur au vendeur d'un immeuble à construire pour réaliser certains actes de disposition sur l'immeuble doit, conformément à l'article R. 261-5 du Code de la construction et de l'habitation, être spécial et porter sur des actes indispensables à la construction du bâtiment ; qu'en retenant que la clause « travaux modificatifs et supplémentaires » incluse dans les actes de vente en l'état futur d'achèvement permettait au vendeur constructeur de l'immeuble de transférer un droit de jouissance privative sur des parties communes, sans constater ni que cette clause contenait un mandat spécial en ce sens, ni qu'un tel transfert était indispensable à la construction de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R.261-5 du Code de la construction et de l'habitation.