Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 904.

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 24 avril 2013

N° de pourvoi: 12-15.246

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann,Le RabelaisetL'Emeraude28 rue Gay Lussac, ont été victimes de détournements de fonds commis par leur syndic, la société Soges immobilier, mise en liquidation judiciaire le 22 août 1997, qu'au cours de l'information pénale ouverte à la suite de ces faits, le juge d'instruction a commis un expert judiciaire, que la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF), qui avait publié la cessation de sa garantie le 4 avril 1997, a été assignée en remboursement des sommes détournées et condamnée à payer aux syndicats les sommes calculées par l'expert et arrêtées au 22 août 1997 ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge, tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction, ne peut se fonder exclusivement, pour déterminer le montant de l'obligation d'une partie, sur un rapport d'expertise non contradictoire à son égard, dont celle-ci soutenait expressément qu'il lui était inopposable ;

Que, pour condamner la SOCAF à payer aux syndicats les sommes retenues par l'expert, l'arrêt énonce que le fait que celle-ci n'ait pas participé aux opérations d'expertise, alors que le rapport a été versé aux débats et soumis ainsi à la discussion contradictoire des parties, ne saurait caractériser une atteinte aux principes essentiels du droit ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cette société avait soulevé l'inopposabilité à son égard de l'expertise à laquelle elle n'avait pas été convoquée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 3. 2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 44, 45 et 46 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ;

Attendu que, pour condamner la SOCAF à garantir l'intégralité des créances des syndicats trouvant leur origine dans les détournements de fonds commis par le syndic, l'arrêt retient que, si cette société justifie bien de la publication de l'avis de cessation de sa garantie dans les Affiches de Grenoble et dans Le Dauphiné du 4 avril 1997, elle ne démontre pas avoir informé les présidents ou membres des conseils syndicaux, de sorte qu'elle ne peut revendiquer l'opposabilité de sa cessation de garantie au 7 avril 1997 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant prévues à l'article 46 du décret du 20 juillet 1972 ont pour seul effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de l'article 44, alinéa 3, du décret, à l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant sa publication dans deux journaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare la SOCAF irrecevable en son exception d'incompétence, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne les syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann,Le RabelaisetL'Emeraude28 rue Gay Lussac, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann,Le RabelaisetL'Emeraude28 rue Gay Lussac; les condamne à verser à la SOCAF la somme de 3 200 euros ;