Publié le 06/05/2025

Vente immobilière et notion de clause abusive

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 23-21.499
ECLI:FR:CCASS:2025:C300227
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 30 avril 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Cayenne, du 28 juin 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge, Hazan et Féliers

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 30 avril 2025

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 227 F-D

Pourvoi n° U 23-21.499

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 AVRIL 2025

1°/ M. [Z] [G],

2°/ Mme [O] [K], épouse [G],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° U 23-21.499 contre l'arrêt rendu le 28 juin 2023 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige les opposant à la société Pako, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bironneau, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [G], après débats en l'audience publique du 18 mars 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Bironneau, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 28 juin 2023) et les productions, M. et Mme [G] (les acquéreurs) ont conclu un contrat de vente en l'état futur d'achèvement avec la société civile de construction vente Pako (la SCCV), stipulant une livraison de l'immeuble le 30 mars 2019.

2. Un procès-verbal de livraison des travaux a été établi le 7 octobre 2019.

3. Les acquéreurs ont assigné la SCCV en réparation des préjudices résultant du retard de livraison de l'immeuble.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [G] font grief à l'arrêt de rejeter toutes leurs demandes, alors :

« 1°/ qu'est abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de donner aux obligations du professionnel un caractère imprécis ou lui permet de s'exonérer de sa responsabilité dans des hypothèses pas précisément définies ; qu'en affirmant que la clause du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre le professionnel et les exposants stipulant que le délai de livraison était "convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai telle que les intempéries entre autres et que, pour l'appréciation de ces événements, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité" n'était pas abusive au motif inopérant que "l'architecte est un professionnel qualifié, tiers au contrat de VEFA, qui a produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par M. et Mme [G]" quand il s'évinçait d'une telle stipulation que le professionnel n'était tenu de son obligation d'effectuer les travaux dans le délai stipulé qu'en l'absence de toute "cause légitime de suspension " et d'"intempéries", dont la clause litigieuse ne définissait ni la nature ni les critères, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

2°/ qu'est abusive la clause qui fait dépendre l'étendue des obligations du professionnel envers le consommateur de l'appréciation d'un tiers dont l'indépendance et l'impartialité ne sont pas garanties ; qu'en retenant que la clause du contrat de vente en l'état futur d'achévement conclu entre le professionnel et les exposants stipulant que le délai de livraison était "convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai telle que les intempéries entre autres et que, pour l'appréciation de ces événements, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par l'architecte ayant la responsabilité des travaux, sous sa responsabilité" n'était pas abusive, au motif que "l'architecte est un professionnel qualifié, tiers au contrat de VEFA, qui a produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par M. et Mme [G]", sans rechercher si ce professionnel présentait des garanties d'indépendance et d'impartialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du code de la consommation. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a relevé, d'une part, que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoyait que le délai de livraison était convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai, telle que les intempéries, d'autre part, procédant à la recherche prétendument omise, que l'architecte, qui avait produit des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par les acquéreurs, était un professionnel qualifié, tiers au contrat.

6. Elle en a exactement déduit que cette clause, qui n'avait ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, n'était pas abusive.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trente avril deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300227