Publié le 23/09/2025

Absence de responsabilité du syndic de copropriété

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 23-22.220
ECLI:FR:CCASS:2025:C300372
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon, du 13 juin 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Duhamel, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 4 septembre 2025

Rejet

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 372 F-D

Pourvoi n° C 23-22.220

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025

M. [T] [K], domicilié [Adresse 3] (Australie), a formé le pourvoi n° C 23-22.220 contre l'arrêt rendu le 13 juin 2023 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Optim immobilier, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Entreprise Poli, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [K], de la SCP Duhamel, avocat de la société Optim immobilier, après débats en l'audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [K] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Entreprise Poli.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 13 juin 2023), les copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, réunis en assemblée générale le 3 juin 2015, ont décidé, en raison d'un risque d'affaissement, de procéder à des travaux de reprise du solivage comprenant notamment la remise en état du plafond du lot de M. [K], situé au premier étage.

3. Se plaignant de la mise en place de corbeaux en béton au plafond d'une pièce de son appartement, M. [K] a assigné le syndic, la société Optim immobilier, en paiement de dommages-intérêts au titre de travaux de reprise et d'embellissement ainsi qu'en réparation de son préjudice immatériel.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. [K] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; que pour débouter M. [K] de ses demandes indemnitaires, la cour d'appel retient que l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2015 qui a décidé à la majorité des copropriétaires présents, dont M. [K], d'effectuer les travaux a pu délibérer au vu du devis Poli qui prévoyait notamment la création d'une structure en béton armé comprenant des « corbeaux » ; que M. [K] n'a posé aucune question relativement à la nature des travaux et leur incidence sur le plan esthétique dans son appartement et que n'ayant pas appelé l'attention du syndic sur ce point, il ne saurait être reproché à ce dernier, qui n'est pas un professionnel de la construction et n'est pas tenu d'une obligation de conseil en la matière, d'avoir omis de soumettre à l'assemblée générale des esquisses afin d'illustrer la notion de « corbeaux » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le syndic n'est pas à tout le moins tenu d'une obligation d'information à l'égard des copropriétaires concernés et, partant, tenu de s'informer lui-même sur la nature exacte des travaux et leurs incidences sur leurs lots, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ qu'en relevant, pour écarter la responsabilité du syndic, que si la réception des travaux devait être assurée par le syndic, s'agissant de travaux affectant les parties communes, celle-ci devait inévitablement intervenir pour partie au domicile de M. [K] de sorte qu'en s'abstenant d'y participer, il a privé le syndic de la possibilité d'émettre des réserves quant aux éventuelles imperfections affectant les travaux cependant que cette abstention, à la supposer même avérée, ne pouvait exonérer le syndic de la responsabilité par lui encourue à raison de la méconnaissance de l'obligation pesant sur lui, en amont, d'informer les copropriétaires concernés sur la nature exacte des travaux et leurs incidences sur leurs lots, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif inopérant, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a retenu que le syndic, alerté sur le risque d'affaissement affectant le plancher du lot situé au-dessus de celui de M. [K], avait agi avec toute la diligence requise et délivré aux copropriétaires l'information qui leur était due en leur communiquant les devis permettant de délibérer utilement, lors de l'assemblée générale, de la nature des travaux à entreprendre, et elle a constaté que le devis de l'entreprise finalement retenue, dont le projet était techniquement cohérent selon les termes de l'expert judiciaire, mentionnait la création d'un chevêtre en béton armé de « corbeaux B. A. ».

6. Elle a relevé que M. [K], seul concerné par la question esthétique des travaux affectant son appartement, s'était abstenu, avant, pendant et après l'assemblée générale, de solliciter des informations complémentaires sur ce point.

7. Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise, elle a pu, abstraction faite des motifs surabondants, critiqués par la seconde branche, en déduire que le syndic n'avait commis aucune faute et a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et le condamne à payer à la société Optim immobilier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300372