Publié le 20/01/2026

Prescription de l'action en garantie des vices cachés

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 24-12.266
ECLI:FR:CCASS:2026:C300009
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 08 janvier 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Riom, du 12 décembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Cabinet François Pinet, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 8 janvier 2026

Cassation partielle

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 9 F-D

Pourvoi n° D 24-12.266

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

M. [J] [K], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 24-12.266 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2023 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [O] [R], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à M. [X] [Y], domicilié [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseillère, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. [K], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [R], et de M. [Y], après débats en l'audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Abgrall, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 12 décembre 2023) et les productions, par acte authentique du 20 mars 2014, M. [Y] et Mme [R] (les vendeurs) ont vendu à M. [K] (l'acquéreur) une maison d'habitation.

2. Le 20 juillet 2022, se plaignant d'un phénomène de fissurations intérieures, antérieur à la vente et qui lui aurait été dissimulé, l'acquéreur a assigné les vendeurs en réparation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

3. Les vendeurs lui ont opposé la fin de non-recevoir, tirée de la prescription biennale.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables comme prescrites, alors « que la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir ; que la cour d'appel retient, par motifs propres, que dans la mesure où M. [K] soutient l'argument de recevabilité de sa demande au titre de la garantie des vices cachés, il lui appartient d'en rapporter la preuve en démontrant qu'il a eu connaissance du vice au plus tôt après le 20 juillet 2020, de sorte qu'à défaut d'établir cette connaissance, son action devrait être déclarée prescrite et, par motifs adoptés, que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la découverte du vice à la date de novembre 2020 ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait à M. et Mme [Y] qui opposaient l'irrecevabilité de la demande pour cause de prescription d'établir la date à laquelle M. [K] avait eu connaissance du vice, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil, ensemble l'article 1648 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil :

5. Aux termes de ce texte, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

6. Il est jugé que celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d'exercice de l'action en garantie des vices cachés doit en justifier (3e Civ., 31 mai 1989, pourvoi n° 88-11.435, publié ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 10-11.573, publié).

7. Pour déclarer irrecevables les demandes de l'acquéreur, l'arrêt retient que, dès lors que l'acquéreur, qui a engagé son action le 20 juillet 2022, soutient que celle-ci est recevable sur le fondement de la garantie des vices cachés, il lui appartient d'en rapporter la preuve.

8. En statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux vendeurs, qui opposaient à l'acquéreur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, d'établir que celui-ci avait eu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d'agir plus de deux ans avant l'assignation, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée de la clause d'exclusion de garantie, l'arrêt rendu le 12 décembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne M. [Y] et Mme [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Y] et Mme [R] et les condamne à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300009