Lors d’un projet de construction d’une maison individuelle, ne pas faire le choix du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est en revanche faire le choix d’une importante prise de risque pour une raison simple, vous ne bénéficiez pas de la garantie de livraison.
Retrouvez des conseils pratiques en fin d’article.
Qu’est-ce que la garantie de livraison ?
La garantie de livraison « couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus » (L. 231-6 CCH).
Cette garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.
En pratique, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
« a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.»
Le garant de livraison est tenu aux prestations prévues au contrat originaire, ni plus, ni moins (Cass. civ. 3ème, 8 février 2023, n°21-16.914 ; Cass. 3ème civ., 17 nov. 2021, n°20-17218).
A quel moment le constructeur doit obtenir la garantie de livraison ?
Le CCMI est conclu sous diverses conditions suspenvises, et notamment celle de l'obtention d'une garantie de livraison (L.231-4, e, CCH).
La garantie de livraison doit donc être obtenue entre la date de la signature du CCMI et l'ouverture du chantier. En effet, le maître de l'ouvrage doit être couvert dès l'ouverture du chantier (L.231-6 CCH). La garantie de livraison doit donc être délivrée impérativement avant la date figurant sur la déclaration d'ouverture du chantier.
Pourquoi cette garantie est-elle si importante ?
En cas de défaillance du constructeur, vous êtes assurés de voir votre chantier terminé. Toutefois, il doit s'agir d'une véritable défaillance et non pas d'une mésentente entre le constructeur et le maître de l'ouvrage (Cass. civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-12.733).
Dès lors cette garantie ne doit pas être confondue avec la RC décennale du constructeur ou l’assurance dommages-ouvrage – elle n’a tout simplement pas le même objet. Il ne s’agit pas ici de réparer des désordres, mais de voir le chantier de sa maison arriver à son terme.
On comprend mieux à ce stade le risque sérieux que l’on prend à ne pas passer par un CCMI.
On comprend aussi mieux les nombreux faits-divers qui égrènent régulièrement les médias dans lesquels des maîtres d’ouvrage désespérés se retrouvent avec des chantiers qui n’avancent plus en raison de la mauvaise santé financière du constructeur.
Nul doute que la situation aurait été différente s’ils avaient eu une garantie de livraison.
Sortir de ce cadre protecteur spécialement conçu pour protéger le maître de l’ouvrage est une décision qui peut s’avérer lourde de conséquence.
Le contrat de maîtrise d’œuvre doit donc être envisagé de préférence par une clientèle avertie qui agit en connaissance de cause, et surtout qui pourra faire face en cas d’abandon de chantier.
Peut-on agir pénalement en cas d’absence de garantie de livraison ?
En CCMI, l’article L. 241-8 CCH énonce :
« Sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende 300 000 euros quiconque, tenu à la conclusion d'un contrat par application de l'article L. 231-1 ou de l'article L. 232-1, aura entrepris l'exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme aux dispositions des articles L. 231-1, L. 231-2, L. 231-3, L. 231-9, L. 232-1 et L. 232-2, ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l'article L. 231-6. »
En outre, le défaut de souscription d’une garantie de livraison est pour le dirigeant de l’entreprise « une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, séparable de ses fonctions sociales et engageant sa responsabilité personnelle (Cass. Civ.3ème, 9 juillet 2020, n°18-21.552).
Hors CCMI, la garantie de livraison n’étant pas obligatoire, son défaut n’est pas sanctionné. Il arrive régulièrement que des dirigeants d’entreprises de maîtrise d’œuvre, ne se révèlent pas être de fins gestionnaires, allant jusqu’à oublier leurs obligations comptables les plus élémentaires et faisant de la « cavalerie ».
En CCMI, agir pénalement contre un constructeur défaillant ne fera pas avancer votre chantier plus rapidement et rien ne remplacera a posteriori l’absence de garantie de livraison. Pour cette raison, quelques conseils sont délivrés ci-après.
Conseils et bonnes pratiques :
Outre le contrôle des garanties (garantie de remboursement, garantie de livraison, assurance dommages-ouvrages, RC décennale) il est de bonne pratique de se renseigner sur la santé financière de l’entreprise que vous allez faire intervenir. Ces données sont désormais plus facilement accessibles grâce à Pappers.fr. Ne vous fiez pas uniquement à la recommandation d’un proche.
En CCMI, vous devez faire preuve d’une vigilance accrue en cas de financement par fonds propres. Dans ce cas, vous ne bénéficiez pas du contrôle des pièces du contrat par le banquier, et notamment des garanties.
Il est également préférable d’éviter le cas du garant de livraison qui est une filiale à 100% du groupe de construction.
Le cabinet de Me Amaury BALLESTER, dont l’intervention peut se faire sur l’ensemble du territoire français, se tient à votre disposition pour analyser les pièces de votre contrat de construction (CCMI, VEFA, marché de travaux, contrat de maîtrise d’œuvre …).
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