I. Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilières ?

Organisées par les tribunaux les ventes aux enchères concernent des biens ayant fait l’objet d’une saisie immobilière, ceux provenant d’une liquidation judiciaire, ou ceux appartenant à une indivision (licitation partage).

La représentation par avocat est obligatoire et la « postulation » est interdite. Autrement dit, pour porter des enchères en Seine-Saint-Denis (93), il faut être représenté par un avocat inscrit au Barreau de Seine-Saint-Denis.

Par ailleurs, ces ventes comportent des spécificités juridiques et financières qu’il est crucial de comprendre avant de se lancer.

Si les ventes aux enchères immobilières peuvent permettre d’acheter un bien à un prix inférieur à celui du marché, il est nécessaire d’être bien conseillé.

II. Comment acheter un bien immobilier aux enchères dans le 93 ?

Comment bien préparer son projet de participation à une vente aux enchères judiciaire ?

Si acquérir un bien immobilier par la voie des enchères judiciaires peut parfois être plus simple qu’une acquisition « normale », cela reste un projet important.

Avant de participer à une vente aux enchères, il faut s’assurer de plusieurs points.

1. Consulter le dossier de la vente

Il est essentiel d’examiner en détail les documents de la vente, à savoir notamment :

.   Le cahier des conditions de vente qui indique les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée ;

.   Le procès verbal de description (« PVD ») établi par le commissaire de justice (huissier) auquel des photographies du bien sont annexées et qui indique notamment la description des lieux, leur composition et leur superficie ; l’indication des conditions d’occupation du bien ; le cas échant les informations relatives au syndic de copropriété ;

.   Les diagnostics techniques (DPE, amiante, etc…)

Ces documents peuvent être consultés au greffe des saisies immobilières. En Seine-Saint-Denis (93), il est situé dans l’annexe du Tribunal judiciaire de BOBIGNY.

Maître Anthony ITTAH vous conseille et vous accompagne dans la lecture et l’analyse du dossier.

2. Visiter le bien

Il va également sans dire qu’il est préférable de visiter le bien avant de se positionner sur son acquisition.

Dans la grande majorité des cas, une seule date de visite du bien est organisée en amont de la vente et elle est indiquée sur l’affiche publiée en vue de celle-ci.

3. S’assurer de ses capacités financières

La particularité des ventes par adjudication est que celles-ci emportent transfert immédiat de propriété, tout acquéreur potentiel est invité à s’assurer en amont de sa capacité d’emprunt auprès de sa banque.

La déclaration d’adjudication par le juge oblige l’adjudicataire à payer le solde du prix et des frais dans un délai de deux mois à compter de la date du jugement d’adjudication.

4. Réunir les pièces nécessaires 

a. Quelles pièces faut-il fournir pour porter enchères dans le 93?

Vous devrez nécessairement et préalablement à l’audience d’adjudication fournir au Cabinet de Maître Anthony ITTAH les pièces et informations suivantes :

– Une photocopie de votre carte d’identité ou de votre passeport ;

– Un KBIS et les statuts de la société si vous souhaitez acquérir via une personne morale ;

– Les informations suivantes et les justificatifs afférents :

     – Votre profession (contrat de travail, fiches de paie/KBIS/relevé d’identification SIRENE) ;

     – Un justificatif de domicile ;

     – Votre situation de famille (célibataire, mariage, PACS)

– Un chèque de banque d’un montant de 10 % de la mise à prix de l’immeuble à l’ordre du Bâtonnier-séquestre et de minimum 3.000 euros ;

– Un chèque de banque d’un montant de 15.000 euros à l’ordre de la CARPA. Ce chèque constitue une provision sur les frais liés à la vente, qui correspondent notamment aux frais taxés (variables en fonction des diligences mises en oeuvres pour la mise en vente de l’immeuble et annoncés par le Juge en début de vente), aux émoluments proportionnels (pourcentage du prix d’adjudication), à la TVA et aux droits d’enregistrement (droits de mutation dont le montant correspond à un pourcentage du prix d’adjudication et réglés à l’administration fiscale).

b. Pourquoi des honoraires sont-ils dus pour enchérir ?

Le Cabinet de Maître Anthony ITTAH facture des honoraires correspondant au prix de la consultation préalable et aux conseils fournis à cette occasion ainsi que sur l’opportunité de porter enchères en fonction des risques encourus.

Bien entendu, cette prestation personnalisée ne peut pas être gratuite.

Par ailleurs, l’article 10 de la loi n°71130 du 31 décembre 1971 interdit la fixation d’un honoraire qui ne serait dû qu’en fonction du résultat obtenu.

III. Comment se déroule une vente aux enchères immobilière au Tribunal judiciaire de BOBIGNY en Seine-Saint-Denis (93) ?

Dans quels délais le paiement du prix doit-il être effectué et que risque-t-on en cas de défaut de paiement ?

Le paiement de l’intégralité du prix de l’immeuble et des frais doit être réalisé dans les 2 mois qui suivent le jour où la vente est devenue définitive.

En cas de défaillance, vous serez redevable d’un taux d’intérêt au taux légal sur le prix de l’adjudication à partir de deux mois suivant l’audience, majoré encore de 5 points après 4 mois.

Par ailleurs, la vente pourrait être annulée et vous perdrez les montants avancés (chèques de banque). Les enchères seront réitérées et vous pourriez être redevable de la différence entre les prix de vente des deux adjudications.

Maître Anthony ITTAH pratique régulièrement les ventes aux enchères dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) et vous accompagne à chaque étape pour sécuriser votre achat. N'hésitez pas à contacter le cabinet pour plus d'infomations @ maitreittah.com