Les nouvelles régles relatives au congé dans le bail d'habitation s'appliquent à compter de la publication de la Loi dite MACRON, soit au 07 août 2015 sans tenir compte de la date de signature du bail en cours.

La lettre de congé peut émaner du bailleur, de l'usufrutier pour un bien démenbré, de l'ensemble des indivisaires pour un bien en indivision ou de tous les associés d'une SCI ou son gérant si les status lui en donnent le pouvoir.

A peine de nullité, la lettre de congé dont indiquer le motif allégué:

  • congé pour reprise,
  • congé pour vente,
  • congé pour motif sérieux et légitime

La lettre doit justifier le congé selon les critères légaux qui lui sont applicables.

Un congé n'est donné que pour l'échéance du bail (en général au bout de la 3ème année pour un local nu, 1 an pour un local meublé). Attention, l'échéance se calcul à compter de la prise d'effet du bail même si celui-ci a une date de signature antérieure.

Le congé doit:

  • être notifé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
  • signifié par acte d'huissier, 
  • ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (cette dernière hypothèse étant l'une des nouveautés de la Loi dite ALUR).

Cependant le récépissé de la poste ou l'acte d'huissier seront des preuves incontestables de remise.

Un délai de préavis de 6 mois doit être respecté à compter de la réception de la LRAR ou de la signification ou de la remise en main propre. Cela signiife qu'en cas de refus de remise en main propre, de non retrait de la LRAR il faut se préserver un délai suffisant pour faire signifier congé par acte d'huissier en respectant le préavis de 6 mois. (il est donc prudent d'entamer les démarches 8 à 9 mois avant l'échéance du bail...).

Enfin, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire devra, dès sa publication par arrêté ministériel, être jointe au congé pour reprise ou pour vendre du bailleur.

Attention enfin, puisque la Loi dite LAUR a élargi le pouvoir d'appréciation du juge en lui permettant de "vérifier la réalité du motif du congé", ainsi le motif n'étant pas définit par la loi et relevant de l'appréciation souveraine du juge en cas de contestation du locataire il n'est pas toujours judicieux de le délivrer en cas de faute du locataire (impayés de loyers et occupation non paisible des lieux...). Préférez, soit attendre l'échéance du bail , soit faire jouer la clause résolutoire du bail si elle le permet dans le cadre d'une procédure devant le juge des référés, soit demander la résiliation judiciaire du bail devant le juge d'instance.

Pour finir, la loi ALUR a uniformisé les critères d'âge et de ressources du locataire et du bailleur permettant ou non de donner congé. Ainsi, le bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé si ce dernier remplit deux conditions cumulatives: être âgé de plus de 65 ans (70 ans avant ALUR) et avoir des ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (arrêté du 30 décembre 2014). Cette protection a été étendue par la loi MACRON au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et lorsque le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond des resources précitées.

Le bailleur aura la possibilité de valider un congé donné au locataire âgé décrit ci-avant en proposant des possibilités de relogement correspondants aux besoins et aux possibilités du locataire.

Si le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont ifnérieures au plafond de ressources mentionnées par arrêté il peut donner congé.

La loi ALUR a enfin accentuée la liberté pour le locataire de donner congé en généralisant la réduction du préavis à 1 mois dans les grandes agglomérations pour la location nue et au baux meublés y compris si le bail a une durée de 9 mois. Les conditions de réduction du préavis à un mois restant au nombre de 8:

  • locataire d'un logement situé en "zone tendue",
  • obtention d'un premier emploi,
  • mutation,
  • perte d'emploi (y compris fin de CDD, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi) ,
  • état de santé justifiant un changement de domicile,
  • bénéficiaire du RSA ,
  • bénéificiaire de l'AAH,
  • attribution d'un logement social.