Appartement classé F ou G à Paris : quelles autorisations pour engager des travaux de rénovation énergétique ?

Par Aziliz Gautier-Guegan, avocate au barreau de Paris, droit immobilier et de la construction — Cabinet ÉTOILE Avocats

 

Résumé : Votre appartement parisien est classé F ou G au DPE et vous souhaitez engager des travaux d'isolation thermique ? Avant de lancer le chantier, plusieurs autorisations sont indispensables : accord de l'assemblée générale de copropriété, déclaration préalable de travaux, et parfois servitude de surplomb. Le cabinet ÉTOILE Avocats vous accompagne à chaque étape.

 

Pourquoi améliorer le confort thermique de votre appartement à Paris ?

Que ce soit pour améliorer votre qualité de vie ou dans la perspective d'une vente, la rénovation énergétique d'un logement classé F ou G est aujourd'hui un enjeu majeur.

Un classement F ou G n'interdit pas juridiquement la vente d'un bien immobilier. En pratique, toutefois, ce classement pèse lourdement sur sa valeur : à Paris, il peut entraîner une décote d'environ 15 %, voire rendre le bien difficile, sinon impossible, à vendre, tant l'incertitude sur la faisabilité des travaux de rénovation peut freiner les acquéreurs.

Plusieurs facteurs renforcent aujourd'hui cette urgence :

  • le coût élevé de l'électricité et du gaz ;
  • la multiplication des épisodes de canicule ;
  • la réglementation qui qualifie déjà les logements classés G de « logements indécents », et qui appliquera prochainement ce même régime aux logements classés F ;
  • le refus croissant des établissements bancaires de financer ces « passoires énergétiques ».

Obtenir les autorisations légales nécessaires à la réalisation des travaux est donc une étape incontournable, que votre objectif soit de gagner en confort ou de vendre votre bien au meilleur prix.

 

Quelles autorisations sont nécessaires pour isoler un appartement parisien ?

Prenons l'exemple fréquent d'un appartement situé au dernier étage, dont l'isolation des murs, des fenêtres et du plafond est insuffisante.

1. L'accord de l'assemblée générale de copropriété

L'isolation par l'extérieur des murs et de la toiture est un ouvrage qui relève des parties communes. Elle est donc soumise à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (AG), et son coût est supporté par la copropriété. Il convient donc de faire inscrire une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG, avant que le syndic n'en adresse la convocation.

Contrairement à une idée reçue, l'isolation de la toiture n'est pas nécessairement très coûteuse pour la copropriété — encore faut-il parvenir à le démontrer.

⇨ Le rôle de l'avocat est de vous accompagner dans cette démonstration technique et financière, afin de convaincre le syndic et l'ensemble des copropriétaires de la pertinence de ces travaux.

Le remplacement des fenêtres, bien que relevant des parties privatives et donc à votre charge, nécessite également une autorisation d'AG dès lors qu'il modifie l'aspect extérieur de l'immeuble.

⇨ L'avocat vous accompagne dans la rédaction de la résolution soumise au vote de l'AG et assiste à l'assemblée pour en défendre l'adoption.

2. La déclaration préalable de travaux (DP) auprès de la Ville de Paris

Une fois l'autorisation de l'AG obtenue, une déclaration préalable de travaux (DP) doit être déposée auprès des services de l'urbanisme de Paris, dès lors que les travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble.

Si votre immeuble se situe dans le périmètre de protection d'un monument historique — configuration fréquente à Paris —, les services de l'urbanisme devront recueillir l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), ce qui allonge le délai d'instruction de la DP.

Pour limiter le risque de rejet, il est recommandé de privilégier des matériaux identiques, ou d'aspect visuel identique, à l'existant : la DP a en effet pour finalité de préserver l'harmonie esthétique du bâti parisien.

3. Le droit de surplomb en cas d'empiétement sur une propriété voisine ou sur le domaine public

L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) peut conduire à empiéter sur une propriété privée voisine et/ou sur la rue, qui relève du domaine public. Il est alors nécessaire d'obtenir l'autorisation du voisin concerné et/ou de la Ville de Paris.

L'article 172 de la loi Climat et Résilience du 24 août 2021 instaure, dans ce cadre, un véritable droit de surplomb pour la mise en œuvre d'isolations thermiques par l'extérieur. Ce droit se traduit par une servitude conventionnelle de surplomb, qui suppose en principe une indemnisation du propriétaire du fonds impacté.

À noter : pour encourager les rénovations énergétiques, la Ville de Paris accepte la constitution de ce type de servitude sur le domaine public à titre gratuit.

⇨ Le rôle de l'avocat est ici de vous accompagner dans la négociation, la rédaction et l'obtention de cette servitude de surplomb.

 

Le rôle de l'avocat dans votre projet de rénovation énergétique

De manière générale, l'avocat en droit immobilier et de la construction intervient à chaque étape de votre projet pour :

⇨ Identifier, à partir des travaux envisagés, ceux qui sont soumis à autorisation(s) ;

⇨ Déterminer la procédure à suivre pour obtenir chacune de ces autorisations et la mettre en œuvre ;

⇨ Evaluer les chances de succès de chaque demande ;

⇨ Proposer des solutions alternatives en cas de risque d'échec important.

 

Foire aux questions : DPE F ou G et travaux de rénovation à Paris

Peut-on encore vendre un appartement classé F ou G à Paris ?

Oui, la vente reste juridiquement possible. En revanche, le classement énergétique pèse sur le prix — avec une décote d'environ 15 % à Paris — et peut freiner, voire bloquer, la transaction si les acquéreurs doutent de la faisabilité des travaux de rénovation.

Faut-il l'accord de la copropriété pour isoler son appartement ?

Cela dépend des travaux. L'isolation des murs et de la toiture par l'extérieur touche aux parties communes et nécessite un vote en assemblée générale. Le remplacement des fenêtres, bien que privatif, requiert également une autorisation d'AG.

Qui paie les travaux d'isolation par l'extérieur ?

Les travaux portant sur les parties communes (murs, toiture) sont financés par la copropriété. Les travaux sur les parties privatives, comme le remplacement des fenêtres, restent à la charge du copropriétaire, même s'ils doivent être autorisés par l'AG.

Une déclaration préalable de travaux est-elle toujours nécessaire ?

Une déclaration préalable de travaux (DP) est requise dès lors que les travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble. À Paris, si le bien se situe dans le périmètre d'un monument historique, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est également requis, ce qui allonge les délais d'instruction de la DP.

Qu'est-ce que le « droit de surplomb » pour l'isolation par l'extérieur ?

Instauré par l'article 172 de la loi Climat et Résilience du 24 août 2021, ce droit permet, sous conditions, de faire déborder une isolation thermique extérieure sur une propriété voisine ou sur le domaine public, via une servitude conventionnelle. La Ville de Paris accorde cette servitude gratuitement sur le domaine public, pour encourager les rénovations énergétiques.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat pour ces travaux ?

Un avocat en droit immobilier et de la construction identifie les autorisations nécessaires selon les travaux envisagés, sécurise les procédures (vote d'AG, DP, servitude de surplomb), évalue les chances de succès de chaque démarche et propose des solutions alternatives en cas de risque d'échec.

 

Besoin d'être accompagné dans votre projet de rénovation énergétique à Paris ?

Les avocats du cabinet ÉTOILE Avocats vous accompagnent, en droit immobilier et de la construction, dans toutes les démarches liées à la rénovation énergétique de votre appartement à Paris : vote en assemblée générale, déclaration préalable de travaux, obtention d'une servitude de surplomb.

Cabinet ÉTOILE Avocats, Maître Aziliz Gautier-Guegan, avocate au barreau de Paris, 49, rue de Courcelles, 75008 Paris, agautier-guegan@etoileavocats.com

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