Fissures, infiltrations, carrelage qui se décolle, chauffage qui ne fonctionne pas : quand les travaux sont mal faits, la loi protège le maître d'ouvrage. Mais chaque garantie a son délai, et un délai dépassé ne se rattrape pas. Voici les repères essentiels.

1. Tout part de la réception

La réception est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du Code civil). Sa date fait courir toutes les garanties. Deux conseils : rédigez toujours un procès-verbal daté et signé, et notez-y tous les défauts visibles. Un défaut apparent non réservé est en principe considéré comme accepté.

2. La première année : la garantie de parfait achèvement

Pendant un an à compter de la réception, l'entreprise doit réparer tous les désordres, quelle que soit leur gravité : ceux réservés au procès-verbal et ceux que vous lui signalez par écrit dans l'année. Une lettre recommandée avec avis de réception décrivant les désordres et fixant un délai d'intervention est indispensable. Si l'entreprise ne fait rien, il faut saisir le tribunal avant la fin de cette année.

3. Deux ans : la garantie de bon fonctionnement

Elle couvre pendant deux ans au moins les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, c'est-à-dire ceux que l'on peut retirer sans abîmer le bâti : radiateurs, volets, ballon d'eau chaude (article 1792-3 du Code civil).

4. Dix ans : la garantie décennale

Elle s'applique aux désordres graves : ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-2 du Code civil). Une toiture qui fuit, des fondations qui s'affaissent, une maison inhabitable en relèvent. Le constructeur est responsable de plein droit : vous n'avez pas à prouver sa faute. Il doit être assuré, et son attestation d'assurance décennale est à réclamer avant le début du chantier.

5. Les désordres qui n'entrent dans aucune case

Un défaut apparu après la réception, mais pas assez grave pour la décennale, peut encore être indemnisé au titre de la responsabilité contractuelle de l'entreprise, pendant dix ans à compter de la réception (article 1792-4-3 du Code civil). Il faut alors prouver sa faute.

6. Attention aux équipements posés sur un bâtiment existant

Pompe à chaleur, climatisation, insert de cheminée installés dans une maison déjà construite : depuis un arrêt du 21 mars 2024 (Cour de cassation, 3e chambre civile, n° 22-18.694), confirmé le 5 décembre 2024 (n° 23-13.562), ces équipements ne relèvent plus ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale, quelle que soit la gravité du désordre. Seule la responsabilité contractuelle de droit commun de l'installateur peut être recherchée, sans l'assurance obligatoire des constructeurs. La solvabilité de l'entreprise et ses assurances facultatives deviennent donc décisives.

7. L'assurance dommages-ouvrage : à déclarer avant toute procédure

Souscrite avant le chantier, elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable. L'assureur dispose de 60 jours après la déclaration de sinistre pour prendre position, et de 90 jours pour présenter une offre d'indemnité (article L. 242-1 du Code des assurances).

Mais l'ordre des démarches est impératif. Tant que le sinistre n'a pas été déclaré par écrit à l'assureur dommages-ouvrage, toute demande en justice dirigée contre lui est irrecevable : le juge la rejette sans même examiner le fond, qu'il s'agisse d'une demande d'indemnisation ou d'une simple demande d'expertise. La règle vaut aussi lorsqu'un désordre déjà déclaré s'aggrave : il faut une nouvelle déclaration (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 septembre 2009, n° 08-19.680).

Le temps perdu coûte cher : l'action contre l'assureur se prescrit par deux ans (article L. 114-1 du Code des assurances), et l'assuré qui déclare trop tard, au point de priver l'assureur de son recours contre les constructeurs, peut se voir refuser la garantie (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 février 2018, n° 17-10.010).

8. Que faire concrètement ?

  • Conservez le devis, les factures, le procès-verbal de réception et l'attestation d'assurance de l'entreprise.
  • Si vous avez une assurance dommages-ouvrage, déclarez-lui le sinistre par lettre recommandée, avant toute procédure.
  • Photographiez les désordres et faites-les constater, au besoin par un commissaire de justice.
  • Mettez l'entreprise en demeure par lettre recommandée et informez son assureur décennal.
  • Si rien ne bouge, demandez au juge des référés la désignation d'un expert judiciaire (article 145 du Code de procédure civile). Son rapport servira de base à l'indemnisation.

Le piège à éviter

Une lettre recommandée, même répétée, n'arrête pas le délai. Seule une action en justice, y compris en référé, l'interrompt (article 2241 du Code civil). Des discussions amiables qui s'éternisent peuvent ainsi vous faire perdre vos droits.

Chaque dossier dépend de la date de réception, de la nature des travaux et des assurances en place. Un premier rendez-vous permet de déterminer quelle garantie s'applique et combien de temps il vous reste pour agir.