La présente affaire soulève une question classique mais toujours délicate en matière de droit immobilier, celle de la détermination exacte des limites parcellaires et de l'acquisition de la propriété par l'effet du temps.

Nos clients se trouvent confrontés à une situation particulièrement préoccupante puisque vingt années après l'acquisition de leur bien immobilier, des voisins en indivision sur trois parcelles contiguës remettent en cause la propriété du jardin qu'ils ont toujours considéré comme faisant partie intégrante de leur habitation.

Cette revendication tardive appelle une réponse juridique structurée et une stratégie contentieuse rigoureuse que nous nous proposons de développer dans les lignes qui suivent.

I. L'analyse de la situation 

Il convient d'abord de bien circonscrire les éléments de fait qui caractérisent ce dossier.

Nos clients ont acquis un bien immobilier il y a deux décennies, dans la conviction légitime que le jardin attenant à la maison constituait un accessoire naturel et indissociable de leur propriété. Cette conviction n'était pas le fruit d'une appréciation subjective ou d'un simple arrangement de fait, mais bien la conséquence logique de l'état des lieux tel qu'il se présentait au moment de l'acquisition et tel qu'il s'est maintenu depuis lors sans interruption ni contestation.

La parcelle litigieuse sur laquelle se situe ce jardin présente des caractéristiques particulières qu'il importe de souligner. D'une part, elle se trouve dans une situation d'enclavement complet, ce qui signifie qu'elle ne peut être exploitée ou même simplement accessible que par la propriété de nos clients. D'autre part, une portion significative de cette parcelle est classée en bois, ce qui limite considérablement les possibilités d'exploitation et, par voie de conséquence, la valeur vénale du terrain. Ces éléments factuels ne sont pas neutres dans l'appréciation juridique du dossier, car ils démontrent que la parcelle n'a jamais eu de vocation autonome et qu'elle n'a de sens que comme complément de la maison principale.

Les voisins, qui se trouvent en indivision sur trois parcelles, dont celle qui correspond au jardin de nos clients, ont décidé de remettre en cause cette situation établie depuis vingt ans.

Leur démarche s'inscrit dans une logique de revendication patrimoniale qui méconnaît tant la réalité de la possession exercée par nos clients que les principes fondamentaux du droit de la prescription acquisitive. Pour matérialiser leur prétention, ils ont engagé une action en référé expertise visant à faire nommer un géomètre expert, procédure qui constitue généralement le préalable à une action au fond en revendication de propriété.

II. La théorie juridique de la prescription acquisitive comme fondement de notre défense

Face à cette situation, notre stratégie contentieuse repose principalement sur l'invocation de la prescription acquisitive, mécanisme juridique fondamental prévu par les articles 2258 et suivants du Code civil.

La prescription acquisitive, également dénommée usucapion, constitue un mode d'acquisition de la propriété par la possession prolongée d'un bien dans certaines conditions déterminées par la loi. 

Pour que la prescription acquisitive puisse jouer, la possession doit réunir les qualités énumérées à l'article 2261 du Code civil, à savoir qu'elle doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. En l'espèce, nous sommes en mesure de démontrer que nos clients ont exercé sur le jardin litigieux une possession qui réunit l'ensemble de ces caractères depuis leur acquisition du bien, soit pendant une durée de vingt années qui excède largement les délais légaux de prescription.

La possession a été continue en ce sens que nos clients ont occupé et entretenu le jardin de manière régulière et permanente, sans interruption depuis leur installation dans les lieux. Elle a été non interrompue car aucune action en justice n'a été intentée contre eux durant cette période pour contester leur jouissance du jardin. Elle a été paisible puisqu'aucun trouble, aucune opposition, aucune contestation n'est venue perturber leur jouissance pendant ces deux décennies. Elle a été publique car l'utilisation du jardin s'est faite au vu et au su de tous, y compris des voisins qui prétendent aujourd'hui revendiquer la propriété de la parcelle. Elle a été non équivoque dans la mesure où nos clients se sont comportés comme les véritables propriétaires du jardin, l'entretenant, l'aménageant et en jouissant sans jamais reconnaître un quelconque droit à autrui. Enfin, elle a été exercée à titre de propriétaire, nos clients ayant toujours considéré et traité ce jardin comme faisant partie intégrante de leur propriété.

S'agissant du délai applicable, nous nous trouvons dans une situation où deux hypothèses peuvent être envisagées. Si nos clients étaient de bonne foi au moment de l'acquisition, considérant légitimement que le jardin faisait partie du bien acquis sur la base des éléments en leur possession, alors la prescription abrégée de dix ans prévue à l'article 2272 du Code civil trouverait à s'appliquer, délai qui serait largement dépassé. À défaut, la prescription trentenaire de l'article 2272 ancien ou les nouvelles dispositions issues de l'ordonnance de 2006 s'appliqueraient, mais en toute hypothèse, la durée de vingt années de possession écoulée nous place dans une position juridique solide pour faire valoir l'acquisition de la propriété par prescription.

III. La constitution d'un dossier probatoire exhaustif

La réussite de notre stratégie contentieuse repose sur notre capacité à apporter la preuve irréfutable de la possession continue et caractérisée exercée par nos clients sur la parcelle litigieuse.

À cette fin, nous devons constituer un dossier probatoire aussi complet que possible, mobilisant l'ensemble des moyens de preuve disponibles et pertinents.

Les photographies constituent un élément de preuve particulièrement précieux dans ce type de contentieux.

Nous devons réunir l'ensemble des photographies prises par nos clients au fil des années, montrant l'état du jardin, son aménagement progressif, son entretien régulier et son utilisation effective comme prolongement naturel de la maison.

Ces photographies doivent être datées avec précision et, si possible, accompagnées d'éléments de contexte permettant d'établir leur chronologie.

Au-delà des photographies personnelles, nous devons également nous procurer les images satellites historiques disponibles auprès des services géographiques. Ces images, qui constituent une forme de preuve objective et difficilement contestable, permettront de démontrer que la configuration des lieux est demeurée inchangée depuis l'acquisition du bien et que le jardin a toujours été physiquement rattaché à la maison, sans qu'aucune délimitation matérielle ne vienne suggérer une séparation entre deux propriétés distinctes.

Le permis de construire de la maison constitue un autre élément probatoire essentiel. Nous devons obtenir ce document auprès des services de l'urbanisme de la commune concernée. Si ce permis de construire fait mention du jardin, qu'il l'intègre dans le plan de masse du projet ou qu'il y fait référence comme élément accessoire de la construction, nous disposerons d'un argument particulièrement puissant pour démontrer que, dès l'origine, le jardin était conçu comme faisant partie intégrante du bien immobilier. Les documents d'urbanisme ont en effet une force probante considérable car ils émanent d'une autorité publique et constituent une forme de reconnaissance officielle de la configuration des lieux.

La taxe foncière représente également un élément de preuve déterminant. Nous devons rassembler l'ensemble des avis d'imposition à la taxe foncière reçus par nos clients depuis leur acquisition du bien. Si ces documents démontrent que nos clients ont toujours été imposés non seulement pour la parcelle sur laquelle se trouve la maison principale, mais également pour la parcelle correspondant au jardin, nous disposerons d'une présomption forte de propriété. En effet, le paiement régulier et continu de la taxe foncière sur une parcelle constitue un indice sérieux de l'exercice d'une possession à titre de propriétaire. Cette preuve est d'autant plus pertinente que l'administration fiscale dispose de ses propres sources d'information pour établir l'assiette de la taxe foncière et que le classement cadastral des parcelles repose normalement sur les droits de propriété déclarés.

Au-delà de ces éléments principaux, nous devons également rechercher tout document ou témoignage susceptible de corroborer la thèse de nos clients. Il peut s'agir de factures d'entretien du jardin, de travaux d'aménagement paysager, d'installation de clôtures ou de portails, de contrats d'assurance mentionnant l'existence du jardin, de témoignages de voisins autres que les revendicants attestant que nos clients ont toujours été considérés comme les propriétaires du jardin, ou encore de courriers échangés avec les services municipaux faisant référence à la configuration de la propriété.

IV. L'action au fond en prescription acquisitive comme stratégie offensive

Face à l'action en référé expertise initiée par la partie adverse, nous ne devons pas nous contenter d'une posture défensive. Au contraire, la meilleure défense consiste souvent à prendre l'offensive en engageant nous-mêmes une action au fond visant à faire reconnaître judiciairement le droit de propriété de nos clients sur la parcelle litigieuse. Cette action pétitoire en prescription acquisitive présente plusieurs avantages stratégiques qu'il convient de souligner.

En premier lieu, en prenant l'initiative de saisir le juge du fond, nous nous plaçons dans une position de demandeurs et non de défendeurs, ce qui modifie sensiblement la dynamique psychologique et contentieuse du dossier. Nous ne subissons plus passivement les revendications adverses mais affirmons positivement nos droits et réclamons leur reconnaissance officielle. Cette posture active est généralement mieux perçue par les magistrats car elle témoigne de la conviction de nos clients dans le bien-fondé de leur position.

En deuxième lieu, l'action au fond permet d'obtenir une décision définitive sur la question de la propriété, là où le référé expertise ne constitue qu'une mesure provisoire et préparatoire qui ne tranche pas le litige sur le fond. En sollicitant directement la reconnaissance de notre droit de propriété par prescription acquisitive, nous visons à obtenir un jugement qui mettra définitivement fin à toute contestation et consolidera juridiquement la situation de nos clients.

En troisième lieu, cette action offensive nous permettra de faire valoir l'ensemble des arguments juridiques et des éléments de preuve que nous aurons rassemblés, dans le cadre d'une procédure contradictoire approfondie où chaque partie pourra développer pleinement sa position. Le juge du fond disposera ainsi d'une vision complète et documentée du dossier, ce qui est de nature à favoriser une appréciation favorable de notre demande.

V. La gestion parallèle du référé expertise et ses enjeux tactiques

L'action en référé expertise engagée par la partie adverse ne doit pas être négligée pour autant. Cette procédure présente en effet des enjeux tactiques importants qu'il convient de gérer avec attention. Le référé expertise vise à faire désigner un géomètre expert qui sera chargé d'établir un plan précis des limites parcellaires et de déterminer la configuration exacte des lieux.

Cette mesure d'instruction peut jouer en notre faveur comme en notre défaveur selon la manière dont nous l'abordons.

Notre stratégie dans le cadre de ce référé doit consister à ne pas nous opposer frontalement à la nomination d'un expert, ce qui pourrait être interprété comme la manifestation d'une mauvaise foi ou d'une volonté de dissimuler certains éléments, mais à veiller scrupuleusement à la définition de la mission de l'expert et au déroulement des opérations d'expertise.

Nous devons nous assurer que la mission confiée à l'expert soit équilibrée et ne préjuge pas de la solution du litige au fond.

L'expert doit être chargé d'établir un constat objectif de la situation matérielle des lieux, sans se prononcer sur la question juridique de la propriété qui relève de la compétence exclusive du juge du fond.

Au cours des opérations d'expertise, nous devrons veiller à être présents et à faire valoir l'ensemble des éléments matériels qui démontrent l'ancienneté et la continuité de la possession exercée par nos clients.

Nous pourrons ainsi faire constater par l'expert l'existence de clôtures anciennes, d'aménagements paysagers établis de longue date, de plantations dont l'âge témoigne de l'ancienneté de l'occupation, ou de tout autre élément matériel corroborant notre thèse. Le rapport d'expertise, s'il est favorable, constituera un élément de preuve supplémentaire dans le cadre de notre action au fond en prescription acquisitive.

VI. La solution transactionnelle comme alternative pragmatique

Parallèlement à la stratégie contentieuse, nous devons également envisager la possibilité d'une solution amiable par voie de transaction. Nos clients ont manifesté leur disposition à acquérir la parcelle litigieuse auprès des copropriétaires indivis, ce qui constitue une ouverture intéressante sur le plan de la négociation.

Cette solution présente des avantages certains pour toutes les parties en présence.

Pour nos clients, l'acquisition de la parcelle permettrait de mettre fin définitivement à toute contestation et de consolider juridiquement leur propriété de manière incontestable. Elle présenterait également l'avantage d'éviter les aléas, les délais et les coûts d'une procédure judiciaire qui, bien que nous soyons confiants dans l'issue favorable du litige, comporte toujours une part d'incertitude.

Enfin, elle permettrait de préserver les relations de voisinage, élément qui, dans un contexte de proximité géographique durable, ne doit pas être sous-estimé.

Pour les copropriétaires indivis, la vente de la parcelle présenterait également des avantages significatifs. Compte tenu de l'enclavement complet du terrain et de la présence d'une portion classée en bois, la valeur vénale de la parcelle est nécessairement limitée et son exploitation autonome pratiquement impossible.

Dans ces conditions, la vente à nos clients constituerait pour eux l'occasion de valoriser un actif qui, autrement, resterait improductif et générateur de charges sans bénéfice correspondant.

De surcroît, cette solution leur éviterait les aléas d'une procédure contentieuse dans laquelle, au regard de la durée de possession exercée par nos clients et de la solidité de notre dossier probatoire, leurs chances de succès apparaissent incertaines.

Nous devrons donc parallèlement à l'engagement de l'action au fond, tenter d'ouvrir un dialogue constructif avec la partie adverse ou ses conseils en vue d'explorer les conditions d'une transaction. Cette démarche devra être menée avec tact et diplomatie, en veillant à ne pas affaiblir notre position contentieuse. Il s'agira de faire valoir auprès des copropriétaires l'intérêt objectif qu'ils auraient à accepter une solution transactionnelle, tout en maintenant fermement nos prétentions juridiques pour le cas où cette voie amiable n'aboutirait pas.

VII. La valorisation des arguments juridiques complémentaires

Au-delà de l'argument principal tiré de la prescription acquisitive, nous disposons de plusieurs arguments juridiques complémentaires susceptibles de renforcer notre position. Ces arguments, bien qu'accessoires, méritent d'être développés car ils contribuent à démontrer le caractère fondé et légitime des prétentions de nos clients.

Tout d'abord, nous pouvons invoquer la théorie de l'accessoire qui suit le principal.

Si nous parvenons à démontrer que le jardin a toujours été conçu et utilisé comme un accessoire indissociable de la maison principale, alors il pourrait être soutenu que la vente de la maison emportait nécessairement, par l'effet de cette règle, la transmission du jardin qui en constituait le complément naturel et fonctionnel. Cette argumentation trouve son fondement dans l'adage selon lequel l'accessoire suit le principal, principe général du droit qui s'applique en matière immobilière comme dans les autres branches du droit.

Ensuite, nous pourrions également faire valoir la théorie de l'erreur commune qui, lorsqu'elle est invincible et légitime, peut dans certaines circonstances créer un droit. Si nous démontrons que tant nos clients que le vendeur initial et l'ensemble des personnes concernées par la transaction considéraient de bonne foi que le jardin faisait partie du bien vendu, et que cette croyance commune reposait sur des éléments objectifs et légitimes, alors il pourrait être soutenu que cette erreur commune a créé une situation juridique opposable aux tiers, y compris aux copropriétaires indivis qui n'auraient pas réagi pendant une durée de vingt années.

Par ailleurs, si la parcelle litigieuse était effectivement mentionnée dans l'acte de vente initial ou dans les documents cadastraux annexés à cet acte, nous disposerions d'un argument décisif démontrant que la transmission de propriété portait bien sur l'ensemble composé de la maison et du jardin. Il conviendra donc d'examiner avec la plus grande attention l'acte notarié d'acquisition de nos clients ainsi que tous les documents y annexés pour vérifier si des éléments en ce sens peuvent être identifiés.

Enfin, nous pourrions également invoquer le principe de l'enrichissement sans cause qui interdirait aux copropriétaires indivis de revendiquer aujourd'hui la propriété d'une parcelle dont ils n'ont tiré aucun bénéfice pendant vingt années, alors que nos clients l'ont entretenue, aménagée et mise en valeur à leurs frais. Ce serait permettre à la partie adverse de s'enrichir injustement au détriment de nos clients qui ont investi du temps, de l'énergie et des ressources financières dans l'entretien et l'amélioration du jardin.

VIII. La dimension émotionnelle et humaine du dossier

Au-delà des considérations purement juridiques, il ne faut pas négliger la dimension émotionnelle et humaine de ce dossier. Pour nos clients, le jardin ne constitue pas simplement une parcelle de terrain dont la propriété est contestée.

Il représente vingt années de vie, de souvenirs, d'investissement personnel et affectif. C'est là qu'ils ont vu grandir leurs enfants, qu'ils ont organisé des moments de convivialité familiale, qu'ils ont créé un lieu de vie et de détente qui fait partie intégrante de leur foyer.

Cette dimension affective, sans constituer un argument juridique en tant que tel, doit être prise en compte dans notre approche globale du dossier et dans la manière dont nous présentons la situation aux magistrats.

Les juridictions sont de plus en plus sensibles à la réalité humaine des situations qui leur sont soumises et ne se contentent plus d'une approche purement technique et abstraite du droit. Elles recherchent des solutions qui, tout en respectant la légalité, correspondent également à l'équité et au bon sens. En l'espèce, il nous appartient de faire comprendre aux magistrats que permettre aux copropriétaires indivis de récupérer aujourd'hui une parcelle qu'ils ont laissé nos clients occuper, entretenir et valoriser pendant vingt années, alors qu'ils n'en ont jamais tiré le moindre bénéfice et qu'elle ne présente pour eux qu'un intérêt patrimonial limité, constituerait une injustice manifeste contraire aux principes fondamentaux de notre droit.

IX. Le calendrier procédural et les perspectives de résolution

La mise en œuvre de notre stratégie contentieuse doit s'inscrire dans un calendrier procédural précis et coordonné. Nous devons engager notre action au fond en prescription acquisitive dans les meilleurs délais, de manière à ne pas laisser la partie adverse installer une dynamique procédurale qui nous serait défavorable. Parallèlement, nous devons gérer activement le référé expertise en veillant à défendre nos intérêts à chaque étape de la procédure.

Le déroulement probable de la procédure suivra les étapes suivantes.

Dans un premier temps, le juge des référés statuera sur la demande de désignation d'un géomètre expert. Si cette demande est accueillie, les opérations d'expertise se dérouleront sur plusieurs mois, période pendant laquelle nous devrons être particulièrement vigilants et proactifs pour faire valoir tous les éléments favorables à notre cause. Parallèlement, notre action au fond en prescription acquisitive suivra son cours selon le calendrier fixé par le tribunal. Les parties échangeront leurs conclusions et leurs pièces selon le calendrier de mise en état, jusqu'à l'audience de plaidoirie qui interviendra vraisemblablement dans un délai de douze à dix-huit mois après l'introduction de l'instance.

Tout au long de cette période, nous devrons maintenir ouverte la possibilité d'une négociation transactionnelle, en sondant régulièrement la disposition de la partie adverse à envisager une solution amiable. L'expérience montre que les perspectives de transaction évoluent souvent au fil de la procédure, au fur et à mesure que les parties prennent conscience des forces et des faiblesses de leur position respective et des incertitudes inhérentes à tout contentieux judiciaire.

Conclusion et perspectives

La situation dans laquelle se trouvent nos clients, bien que préoccupante, n'est nullement désespérée. Au contraire, nous disposons d'arguments juridiques solides et d'un faisceau d'indices probatoires convergents qui militent en faveur de la reconnaissance de leur droit de propriété sur la parcelle litigieuse par le mécanisme de la prescription acquisitive. La durée de possession de vingt années, largement supérieure aux délais légaux de prescription, constitue notre atout majeur. La continuité, le caractère paisible, public et non équivoque de cette possession, ainsi que son exercice à titre de propriétaire, sont autant d'éléments que nous sommes en mesure de démontrer par la constitution d'un dossier probatoire exhaustif mobilisant photographies, images satellites, documents d'urbanisme et fiscaux.

Notre stratégie contentieuse repose sur une double démarche offensive et défensive.

Offensivement, nous engagerons une action au fond en prescription acquisitive visant à obtenir la reconnaissance judiciaire du droit de propriété de nos clients.

Défensivement, nous gérerons activement le référé expertise initié par la partie adverse en veillant à ce que les opérations d'expertise ne préjugent pas de la solution du litige au fond et en faisant constater par l'expert tous les éléments matériels corroborant notre thèse. Parallèlement à ces démarches contentieuses, nous maintiendrons ouverte la possibilité d'une solution transactionnelle par l'acquisition de la parcelle, solution qui présenterait des avantages objectifs pour toutes les parties en présence.

La constitution du dossier probatoire constituera la clé de voûte de notre stratégie. Nous devons rassembler méthodiquement l'ensemble des documents et éléments de preuve disponibles, en accordant une attention particulière aux photographies anciennes et récentes, aux images satellites historiques, au permis de construire de la maison et aux avis de taxe foncière. Chaque élément de preuve, pris isolément, peut paraître de portée limitée, mais c'est leur accumulation et leur convergence qui créeront une présomption de propriété difficilement contestable.

Au-delà de la dimension strictement juridique, nous devons également prendre en compte les aspects humains et émotionnels du dossier.

Nos clients ont construit leur vie familiale dans ce lieu pendant vingt années, et le jardin constitue pour eux bien davantage qu'une simple parcelle de terrain. Cette dimension, sans constituer un argument juridique autonome, doit irriguer notre approche globale et notre présentation du dossier aux magistrats. Le droit n'est pas une science exacte et abstraite, mais un outil au service de la justice et de l'équité.

Notre mission consiste non seulement à faire valoir les droits de nos clients sur un plan technique, mais également à faire comprendre aux juridictions que la solution que nous préconisons est celle qui correspond le mieux aux principes fondamentaux de notre droit et au sens commun de la justice.