Le guide juridique de la promesse unilatérale de vente immobilière

Le présent guide a pour objet de présenter succinctement les différents éléments essentiels d’une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, afin de permettre aux futurs vendeurs (promettants) et aux potentiels acquéreurs (bénéficiaires), de conclure ce contrat en sécurité.

 

I. Définition de la promesse unilatérale de vente

 

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire une option : conclure ou non le contrat de vente définitif.

Le bénéficiaire n’exprime donc pas son consentement et se réserve la faculté de demander ou non la réalisation de la vente. L’acceptation du bénéficiaire consiste alors à « lever l’option » proposée par le promettant.

 

II. Quelle différence avec le compromis de vente ?

 

Cette promesse unilatérale se distingue de la promesse synallagmatique de vente (ou « compromis de vente ») qui est le contrat par lequel les parties ont exprimé leur consentement réciproque sur la chose et sur le prix, mais ont décidé de faire dépendre leur consentement d’un autre élément déterminant : généralement une condition suspensive d’obtention d’autorisation administrative, de réalisation de travaux, etc.

Remarque pratique : Il est souvent conseillé au bénéficiaire de conclure une promesse unilatérale plutôt qu’un compromis. Ce dernier est plus contraignant : il ne bénéficie pas d’une option et sera engagé.

 

III. L’identification du bien

 

La promesse unilatérale de vente doit désigner le bien objet du contrat.

Le bien doit être identifié clairement grâce à :

  • L'adresse
  • Le cadastre
  • Le lot de copropriété
  • La désignation des biens (appartement, maison, cave, emplacement de garage, etc.)
  • Le plan des lots de copropriété
  • La superficie des biens à vendre
  • Les meubles accompagnant ou non le bien
  • La destination du bien (habitation, commercial, mixte).

 

IV. Le délai de la promesse unilatérale de vente

 

Une promesse unilatérale de vente est consentie pour une durée déterminée : entre 3 et 6 mois en pratique.

Pendant ce délai, le bénéficiaire peut lever l’option, c’est-à-dire en signant l’acte définitif de vente, établi par notaire, et accompagné du versement du prix de vente. Il appartiendra donc aux Parties de convenir d’un rendez-vous de signature de l’acte définitif de vente dans le délai de la promesse de vente.

À défaut d’avoir levé l’option dans le délai indiqué, la promesse sera caduque et le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse de vente. Le promettant retrouvera la libre disposition de son bien.

 

V. Les effets de la promesse unilatérale de vente sur les Parties

 

  • Les effets sur le promettant (potentiel vendeur)

La promesse unilatérale de vente contraint fortement le promettant. Celui-ci a consenti à la vente. Il s’est donc d’ores et déjà engagé à transférer la propriété du bien au bénéficiaire selon les conditions prévues à la promesse.

Par conséquent, pendant toute la durée de la promesse de vente, le promettant ne peut pas vendre le bien à un tiers, consentir une autre promesse à un tiers, consentir un bail, etc.

Il ne pourra pas non plus modifier le bien et sera obligé de le délivrer dans son état actuel. Enfin, pendant cette durée, et sauf stipulation contraire, il ne pourra pas non plus se rétracter.

Remarque pratique : en cas de sinistre survenant pendant la durée de la promesse de vente, par principe, le promettant en fera son affaire personnelle et subrogera le bénéficiaire dans ses rapports avec l’assurance une fois la vente conclue.

  • Les effets sur le bénéficiaire (potentiel acquéreur)

Le bénéficiaire est peu contraint par cette promesse unilatérale de vente. Il a la faculté, dans le délai prévu, de lever ou non l’option.

Pour cette raison, le promettant exige généralement une indemnité d’immobilisation.

 

VI. Le prix de vente

 

Le prix de vente doit figurer à la promesse. Il sera payable comptant le jour de la signature de l’acte définitif de vente.

Remarque pratique : Les frais, droits et émoluments de vente, ainsi que les éventuels honoraires de l’agent immobilier sont généralement à la charge du bénéficiaire.

 

VII. La condition suspensive la plus courante : l’obtention de prêt

 

Le plus souvent, la promesse unilatérale de vente trouve son utilité dans la possibilité offerte au bénéficiaire de pouvoir conserver, et donc « sécuriser », un bien qui l’intéresse le temps d’obtenir les fonds destinés à financer son acquisition.

  • Objet 

Le promettant va conditionner la vente de son bien à l’obtention par le bénéficiaire des fonds nécessaires.

Il s’agit donc d’un évènement futur et incertain, qui ne dépend pas de la volonté des parties à la promesse : l’octroi d’un prêt par un établissement bancaire au bénéficiaire selon les conditions prévues à la promesse.

  • Caractéristiques du prêt

Les Parties vont convenir des caractéristiques du prêt à obtenir par le bénéficiaire. Il s’agit d’une sécurité pour le bénéficiaire de ne pas s’endetter déraisonnablement, et pour le promettant de savoir que le prêt contracté par le bénéficiaire l’est exclusivement pour l’acquisition du bien.

Les caractéristiques du prêt sont les suivantes :

  • l’organisme prêteur, généralement tout organisme bancaire ;
  • le montant maximal de la somme empruntée ;
  • le taux nominal d’intérêt maximal ;
  • la durée maximale du prêt ;
  • une garantie (généralement un cautionnement ou une hypothèque).  
  • Délai

Il est souvent prévu que cette condition doit être réalisée dans un certain délai, avant une certaine date. Le bénéficiaire peut toutefois renoncer, pendant ce délai, à cette condition et faire l’acquisition du bien selon un autre moyen de financement.

  • Réalisation

La condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée dès la présentation par le bénéficiaire, au promettant, dans le délai requis, d’une offre de prêt correspondant aux caractéristiques mentionnées à la promesse de vente.

Une fois la condition réalisée, le bénéficiaire, détenant les fonds nécessaires, pourra donc conclure l’acte de vente définitif.

Remarque pratique : en pratique, le bénéficiaire pourra lever l’option dès lors qu’il aura obtenu une offre de prêt même postérieurement au délai prévu mais dans le délai de la promesse unilatérale de vente. Toutefois, si le bénéficiaire obtient une offre de prêt postérieurement au délai de la promesse unilatérale de vente, il ne pourra plus lever l’option, la promesse étant devenue caduque.

  • Défaillance

La condition suspensive d’obtention de prêt est réputée défaillie lorsque le bénéficiaire n’a pas obtenu d’offre de prêt conformes aux caractéristiques dans le délai requis.

Dans cette hypothèse, la promesse de vente devient caduque de plein droit.

 

VIII. L’indemnité d’immobilisation : une garantie pour le promettant

 

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente par le promettant. Elle est la contrepartie de l’engagement du promettant de ne pas céder à un tiers le bien pendant le délai de la promesse.

En pratique, elle représente 10% du prix de vente, dont la moitié doit être payée à la signature de la promesse de vente.

Quant au solde :

  • Soit la vente est conclue, alors il s’imputera sur le prix de vente ;
  • Soit la vente n’est pas conclue :
    • Par la faute du bénéficiaire : alors la totalité de l’indemnité d’immobilisation est due au promettant qui sera en droit de réclamer le surplus.
    • Sans que cela ne résulte du fait du bénéficiaire : alors l’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire.

Remarque pratique : En cas de contentieux relatifs à l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra alors au bénéficiaire de démontrer avoir effectué les diligences nécessaires pour obtenir ce prêt :

  • avoir déposé plusieurs demandes de prêts
  • conformes aux caractéristiques prévues
  • dans le délai prévu à la promesse de vente.

À contrario, si le bénéficiaire n’a pas déposé de demandes de prêts, ou a demandé des prêts non conformes aux caractéristiques prévues, ou qu’il a effectué ces demandes hors délai, la condition suspensive sera défaillie de son fait.

 

IX. La faculté de rétractation du bénéficiaire non professionnel de l’immobilier

 

Le bénéficiaire non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte de promesse unilatérale de vente.

 

X. L’état du bien

 

Usuellement, le bénéficiaire prendra le bien « en l’état », c’est-à-dire tel qu’il se trouve au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, tel que vu et visité.

Pour cette raison, le bénéficiaire doit veiller à identifier l’ensemble des éventuels risques affectant le bien, et à les inscrire à la promesse de vente.

Cette connaissance du bien par le bénéficiaire est primordiale puisqu’il sera presque toujours indiqué à la promesse unilatérale de vente qu’il n’aura aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit, et ne pourra donc rien lui réclamer suite à la vente définitive du bien, sauf en raison des vices cachés connus et dissimulés par le promettant.

Remarque pratique : faire attention à l’existence de litiges en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ; les éventuels empiètements ; les travaux en cours ; les éventuels désordres, l’existence de créanciers hypothécaires pouvant revendiquer la propriété du bien, etc. Il est ainsi conseillé au bénéficiaire d’être attentif lors de la visite du bien, de prendre dument connaissance des diagnostics techniques, des PV d’AG, des plans, etc. 

 

XI. Conclusion :

 

Il est conseillé au promettant de :

  • Bien choisir son bénéficiaire, notamment à raison de ses capacités financières ;
  • Négocier le délai de la promesse de vente, qui correspond à sa durée d’immobilisation ;
  • Séquestrer 5% du montant de l’indemnité d’immobilisation à la signature de la promesse.

Il est conseillé au bénéficiaire de :

  • Se renseigner sur ses capacités d’emprunt avant de conclure la promesse de vente ;
  • Obtenir un éventuel accord de principe d’un établissement bancaire sur le prêt à obtenir ;
  • Négocier un délai de la promesse et un délai de réalisation de la condition suspensive suffisant pour obtenir un prêt ;
  • Se renseigner attentivement sur l’état du bien.