Avant toute considération, il est important de préciser que cet article ne se targue pas d'exhaustivité mais tente simplement, schématiquement, d'alerter sur l'intérêt et parfois le fardeau de la propriété commerciale, repris par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce.

Pour des explications plus abouties, n'hésitez pas à consulter votre Conseil habituel.

Investissement, héritage familiale, premier achat immobilier, Grand propriétaire... Le bailleur commercial est de tout poil et de tout profil.

Il a surtout une responsabilité sur les épaules qu'il n'était pas toujours bien préparé à supporter.

Il met en effet à disposition d'un locataire la propriété commerciale soumise à une réglementation lourde, stricte et pour partie soumise à l'ordre public.

Le bailleur commercial a un bail 3,6,9. C'est-à-dire qu'il est tenu d'accorder la jouissance de son local commercial pendant 9 ans, et qu'il a droit d'indexer son loyer, en général, tous les trois ans.

Le locataire, lui, dispose d'une faculté de résiliation tous les trois ans.

Après les 9 ans... ça n'est pas fini! En effet, le bail se poursuit, selon deux éventualités.

En cas d'inertie des parties, il se poursuit par tacite prolongation.

Ce qui signifie qu'il se poursuit tout seul, comme un grand, mais cette fois, année après année. Le locataire ne bénéficie plus de la période triennale, et le bailleur n'y est plus soumis.

En revanche, sur demande du locataire, il se renouvelle, officiellement, en tambours et trompettes, le locataire jouissant d'un droit au renouvellement.

Le bailleur peut résilier le bail, c'est vrai, mais... en versant une indemnité d'éviction, qui peut être très élevée.

Par ailleurs, le locataire jouit également d'un droit à la vente de son fonds.

Le bailleur ne peut pas s'y opposer. Il se voit donc imposé un nouveau locataire, sous réserve que l'activité soit la même que celle exercée par le précédent, et ne peut pas discuter. Il peut tout au plus imposer d'assister à la signature, ce qui lui permettra de rencontrer son nouveau locataire...

Il ne peut pas non plus fixer de loyer exorbitant en contrepartie, sous peine de subir une procédure diligentée par son locataire en révision à la baisse du loyer!

Toutefois, le bailleur peut imposer dans le bail commercial que soient mis à la charge de son locataire la plupart des travaux à effectuer éventuellement dans le local et il décide des charges et des conditions d'exécution du bail. La rédaction du bail n'est donc pas anodine, puisqu'ensuite, elle ne peut plus être modifiée pendant au moins neuf ans!

En conclusion, la propriété commerciale est une aventure passionnante, mais il convient de bien se renseigner sur les droits et obligations qui y sont attachés afin de naviguer sereinement!

 

 

Prochain article : vous saurez tout, tout, tout... sur le déplafonnement du loyer!