Le 13 février 2025, n° 23-15.846, la 3e Chambre de la cour de cassation a opéré une application rigoureuse des règles en matière de VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), rappelant que la garantie légale de non-conformité est distincte de la responsabilité contractuelle de droit commun.
I. LES FAITS
Ils sont relativement simples : des acquéreurs signent un contrat de VEFA pour un appartement et deux places de stationnement. Après la livraison, ils découvrent une modification non signalée sur l’une des places de stationnement et engagent une action en réparation.
La cour d’appel de Rennes déclare leur action irrecevable pour cause de forclusion, estimant que leur demande relève exclusivement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, relatifs aux vices cachés
II. POURVOI EN CASSATION
Les acquéreurs invoquent un défaut d’information de la part du promoteur, qui aurait sciemment dissimulé la modification.
De ce fait, ils estiment que leur action relève de la responsabilité contractuelle de droit commun et non de la garantie des vices apparents pour laquelle le délai d'action est de deux ans à compter de la découverte du vice.
La Cour de cassation ne partage pas cette analyse et :
- Confirme la décision d’irrecevabilité.
- Considère que le défaut dénoncé est une non-conformité apparente, découverte après la livraison, relevant donc du régime spécial des articles 1642-1 et 1648 du Code civil.
- En conséquence, les délais de forclusion prévus par ce régime s’appliquent strictement, empêchant toute action fondée sur le droit commun.
III. QUE RETENIR DE CETTE AFFAIRE ?
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Une solution conforme à la jurisprudence constante
La Cour de cassation applique ici de manière stricte le principe selon lequel la garantie légale de non-conformité exclut le recours à la responsabilité contractuelle de droit commun. Cette position est cohérente avec sa jurisprudence antérieure (Cass. civ. 3, 3 juin 2015, n° 14-15.796). -
Une rigueur critiquable
On peut regretter l’absence de souplesse dans l’appréciation de ce qui constitue un vice apparent. En l’espèce, les acquéreurs faisaient valoir qu’ils avaient été trompés sur la consistance du bien, ce qui aurait pu justifier une approche plus favorable à leur demande. -
Un avertissement aux acquéreurs en VEFA
Cette décision rappelle aux accédants à la propriété la nécessité d’être particulièrement vigilants lors de la réception du bien et d’agir rapidement en cas de découverte d'une non-conformité.
En conclusion, la décision est juridiquement fondée, mais particulièrement sévère pour les acquéreurs, car la cour de cassation s'en remet au pouvoir souverain d'appréciation des juges d'appel...
De fait, la prudence s'impose dans l'attente d'une légifération en la matière.
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
Tél. : 0689490792
Mail : gregory.rouland@outlook.fr
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