Si l’Espagne s’est dotée en 1889 d’un code civil largement inspiré du code napoléonien, le processus d’acquisition d’un bien immobilier diffère de part et d’autre des Pyrénées.
La différence procède essentiellement du rôle du notaire, beaucoup plus restreint en Espagne.
Le notaire, on le verra dans un prochain article (2), n’intervient qu’au stade de l’acte authentique, et ne procède qu’à des vérifications limitées sur le bien immobilier avant la vente.
En pratique, chaque partie est généralement assistée par un avocat.
L’acquéreur devra être vigilant quant au bien et aux informations communiquées par le vendeur.
Il devra également avoir un rôle actif en réalisant différentes diligences.
- La licence de première occupation
A peine de nullité de la vente (Sentences Tribunal Supremo, 18/07/1997, 31/07/2002), le vendeur remettra à l’acquéreur la licencia de primera ocupación (« licence de première occupation), autorisation administrative, qui justifiera que la construction a été réalisée conformément aux règles d'urbanisme applicables
L’acquéreur devra se préoccuper, notamment si des travaux sont projetés, de la règlementation urbanistique applicable (zonage du PLU - PGOU), en interrogeant la commune du lieu de situation du bien, les administrations provinciales et régionales (par exemple Communauté Autonome d'Euskadi ou celle forale de Navarre au Pays Basque).
Il est également requis, dans certaines communautés autonomes (Asturies, Cantabrie, Catalogne, La Rioja, Murcie et Navarre) un certificat d’habitabilité (cedula de habitabilidad).
- Le certificat d’efficacité énergétique
Depuis 2013 (Ley 8/2013), le vendeur doit remettre à l’acquéreur un certificat d’efficacité énergétique réalisé par un technicien indépendant, valable 10 ans, et proche du diagnostic énergétique utilisé en France ;
Si le bien est ancien, le vendeur devra aussi fournir un « rapport d’inspection technique » (informe de inspección tecnica de edificios) qu’il aura fait établir.
Il n’existe pas à ce jour de diagnostic obligatoire pour la surface (loi Carrez), termites, amiante, plomb, risques naturels, assainissement non collectif.
Attention, le mètre carré espagnol est souvent inférieur (10 à 15 %) au mètre carré car le calcul de la superficie diffère.
Quand la France prend en compte la surface habitable ou utile, l’Espagne considère la surface construite, laquelle inclut l’épaisseur des murs et cloisons et les parties communes (au prorata des surfaces de chaque logement).
- La nota simple
L’acquéreur devra interroger le registre de la propriété (registro de la propiedad), équivalent du service de la publicité foncière français, aux fins de délivrance d'un document appelé «note simple d’information» (nota simple informativa).
Ce document, fondamental, permet de connaître les références cadastrales du bien, l’identité du ou des propriétaires, la situation juridique et la description du bien, les éventuelles charges ou dettes grevant ledit bien, comme cela peut être le cas en Espagne où les dettes sont rattachées au bien et non à la personne.
L’acquéreur s’assurera auprès du vendeur du règlement des factures d’eau, gaz, électricité, taxe foncière (justificatifs) ; la communication du titre de propriété du vendeur sera également requise afin de vérifier qu’il n’y a pas eu de modifications antérieures.
- PV d’AG et règlement de copropriété
Comme en France, si le bien est soumis au régime de la copropriété, il faudra consulter le règlement et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, étant précisé que le vendeur produira un « certificat de frais » de la copropriété
- Le N.I.E.
Pour la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur étranger devra justifier d’un Numéro d’Identification Etranger, N.I.E. (Número de identificación de Extranjero), obligatoire pour toute personne qui n'est pas de nationalité espagnole.
Il s'agit d'un numéro fiscal d'identité délivré par l'administration espagnole, à demander auprès du Consulat, de l’Ambassade d’Espagne en France, ou encore de la Police en Espagne.
La formalité peut parfois prendre du temps.
Si le NIE n'est pas obtenu à la date prévue de la signature de l'acte authentique, -ce qui peut arriver-, il est possible de prévoir dans l'acte la désignation d'un mandataire (apoderado)-l’avocat, par exemple-, chargé de son obtention et sa communication au notaire.
- L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne
Les parties sont libres de choisir le mode de paiement.
Mais, en Espagne, les fonds ne transitent pas, en règle générale, par le compte du notaire, comme en France.
Le paiement des transactions immobilières se fait généralement par cheque bancario, équivalent du chèque de banque français, pour sécuriser la transaction.
Le virement bancaire est également possible, mais offre moins de garanties (pour l’acquéreur) et d’intérêt pratique.
En tous les cas, l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est vivement recommandée ; elle permettra également le règlement des impôts et autres frais.
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