Par un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 11 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection a statué sur une demande de constat de la résiliation d’un bail d’habitation, d’expulsion et de paiement au titre d’impayés. Le litige naît d’un contrat conclu en 2022, assorti d’une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après commandement de payer, et d’impayés persistants depuis le début de l’année 2025.

Le bailleur a délivré un commandement de payer en novembre 2024 puis a assigné le locataire en avril 2025, sollicitant la constatation de la résiliation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et le solde des loyers arrêtés. Le locataire, présent, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette et a mentionné un dossier de surendettement sans reprise du paiement du loyer courant.

Les diligences préalables ont été accomplies et la notification préfectorale opérée dans le délai légal, de sorte que l’action a été déclarée recevable. Le diagnostic social prévu par la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas été transmis avant la clôture, le juge a néanmoins statué au vu des éléments disponibles.

La question centrale portait sur l’applicabilité immédiate de la réduction à six semaines du délai légal d’acquisition de la clause résolutoire, issue de la loi du 27 juillet 2023, à un bail antérieur prévoyant deux mois. S’y adjoignaient les conditions d’octroi de délais judiciaires avec suspension des effets de la clause et la possibilité d’ordonner une expulsion sans délai au regard de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le juge relève d’abord que "La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil". Puis il rappelle, conformément à l’avis de la haute juridiction, que l’article 10 de cette loi "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction". La "situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois", de sorte qu’"Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire" acquise au 16 janvier 2025. À défaut de circonstances particulières, "Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai"", si bien que le délai légal de deux mois avant expulsion est maintenu. Les demandes accessoires sont accueillies dans la mesure justifiée, l’indemnité d’occupation étant fixée au montant du loyer et des charges, et les délais de paiement refusés faute de reprise du loyer courant, "il ne peut donc pas lui être accordé de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire".

 

Lire la suite sur le site du Cabinet KOHEN AVOCATS