• Le champ d’application

La location meublée concerne des locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Un décret du 31 juillet 2015 est venu lister les meubles devant figurer obligatoirement dans un logement loué meublé.

On doit ainsi y trouver :

  • des plaques de cuisson,
  • un four,
  • un réfrigérateur et un congélateur (le second peut être intégré au premier),
  • des ustensiles de cuisine,
  • de la vaisselle,
  • une literie comportant couette ou couverture,
  •  une table et des sièges,
  •  un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
  • des luminaires,
  • des étagères de rangement,
  • du matériel d'entretien ménager,

 

  • Les conditions spécifiques afférentes au régime du loueur meublé professionnel

Ainsi, les conditions suivantes doivent être cumulativement remplies :

  • les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 €,
  • ces recettes doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

 

 

  • LA DETERMINATION DU RESULTAT IMPOSABLE

 

On applique ici le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Le résultat imposable pourra être déterminé de manière forfaitaire (micro BIC) ou réel.

 

  1. Le micro BIC

Le micro BIC peut s'appliquer si un seuil de chiffre d'affaires n'est pas dépassé.

 

 

Ce seuil est fixé à :

  • 176.200 € pour les meublés de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d'hôtes (abattement de 71% au titre des charges pour la détermination du BIC imposable)
  • 72.500 € dans les autres cas (abattement de 50%)

Aucune obligation comptable particulière n'est à produire. Il suffit de mentionner le montant de son chiffre d'affaires sur sa déclaration de revenus et l'administration appliquera automatiquement un abattement fixe de 71% (pour les meublés de tourisme, les gîtes ruraux et les chambres d'hôtes) ou de 50% (dans les autres cas).

 

  1. Le réel

Le bailleur devra établir une comptabilité (liasse fiscale et bilan) lui permettant de déterminer le résultat imposable. Ce dernier sera égal à la différence entre les recettes et les charges.

Les recettes à prendre en compte sont principalement constituées des loyers. On applique le principe des créances acquises et rattachera ainsi à un exercice une créance certaine dans son principe et déterminée dans son montant.

Toutes les charges liées à l'activité peuvent être déduites (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, frais d'intermédiaires...).

Par ailleurs, et contrairement au régime des revenus fonciers, il est possible d'amortir les biens inscrits à l'actifet donc les immeubles donnés en location), ce qui vient diminuer le résultat imposable. On appliquera alors l'amortissement par composant, le bien devant être ventilé en différents éléments (gros œuvre, façade...) qui seront amortis durant des périodes différentes.

Le montant déductible de l'amortissement ne peut excéder la différence entre le montant du loyer et celui de l'ensemble des autres charges relatives au bien loué. L'amortissement ne peut donc créer du déficit.

La fraction non déductible peut être reportée, sans limite de temps, sur les revenus locatifs des futures années bénéficiaires.

 

  • LE REGIME DES PLUS-VALUES

On applique ici le régime des plus-values professionnelles.

En vertu des dispositions de l'article 151 septies du CGI, celles-ci peuvent être intégralement exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, si les conditions suivantes sont réunies :

  • L’activité de loueur en meublé doit avoir été exercée à titre professionnel durant 5 ans et les recettes annuelles doivent être inférieures à 90.000 HT €. Le montant pris en considération est égal à la moyenne des recettes réalisées au cours des 2 années civiles précédentes.
  • L'exonération est partielle et dégressive si le montant des recettes réalisées est compris entre 90.000 et 126.000 HT €.
  • LE REGIME DES DEFICITS

Ce régime est bien plus avantageux que celui des loueurs en meublé non professionnels.

En effet, il est possible d'imputer le déficit sur le revenu global soumis à l'IR sans limitation de montant, ce qui vient diminuer directement le montant de l'impôt dû.

 

  • LE CAS DE L'IFI

Les biens loués dans le cadre du statut LMP constituent des biens professionnels exonérés d’IFI.

 

  • TVA

En principe : exonération de TVA

Exception (article 261 D-4° du CGI) : 6 catégories d'opérations sont imposables, notamment la location par un loueur d'un local offrant, en plus de l'hébergement au moins 3 des 4 prestations suivantes :

  • petit déjeuner
  • nettoyage quotidien des locaux
  • fourniture du linge
  • réception de clientèle.