Bail d’habitation : Lors de l’état des lieux de sortie, en cas de difficultés, et en l’absence de recours à un commissaire de justice, comment prouver les dégradations locatives ?

 

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Février 2025 – n° 23-21.193

 

Faits :

 

Un bail d’habitation est conclu.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement et amiablement par les parties.

Le locataire a restitué les clés le 21 octobre 2021.

Lors de la restitution des clefs, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et amiablement par les parties le même jour.

Des dégradations locatives ont été constatées.

 

Procédure :

 

Le locataire assigne le bailleur en restitution du dépôt de garantie.

En réponse, le bailleur demande le paiement d'une certaine somme au titre de dégradations locatives.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg rejette la demande de restitution du dépôt de garantie du locataire, et le condamne à payer au bailleur une certaine somme au titre des dégradations locatives.

Le locataire conteste la décision et forme un pourvoi (précision : si le montant du litige est inférieur à 5 000 €, la décision rendue en premier et dernier ressort n’est susceptible que d'un pourvoi en cassation).

 

Arguments du locataire :

 

Le locataire estime que le juge a violé l’article 3-2 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans la mesure où :

 

  • d’une part, l'état des lieux de sortie ne mentionnait aucune dégradation,

 

  • d’autre part, les difficultés rencontrées lors de l’état des lieux de sortie auraient dû conduire le bailleur à recourir à un commissaire de justice.

 

Que dit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ?

 

  • Principe : Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties.

 

  • Exception : Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

 

Quelle était la difficulté ici ?

 

L’existence des dégradations imputables au locataire s’est fondée sur :

 

  • sur l'état d'entrée dans les lieux du nouveau locataire
  • l'attestation du nouveau locataire,
  • les photographies transmises au locataire par le bailleur

 

Mais, il y avait une particularité dans cette affaire :

 

  • sur l’état des lieux de sortie, dans la rubrique « autres observations », les parties avaient convenues, d'un commun accord, compte tenu des difficultés rencontrées pour décrire de façon littérale l'état du logement lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, de consigner cet état sur le même document que celui dressé lors de l'entrée dans les lieux par la prise de photographies.

 

 

Analyse de la Cour de cassation :

 

Même si les parties ont décidé de se référer à des photographies pour décrire l'état du logement dans l'état des lieux de sortie, il n’en reste pas moins que ledit document a bien été établi contradictoirement et amiablement comme l’exige l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Le recours à un commissaire de justice n'était donc pas obligatoire.

 

De plus, les photographies permettaient la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux et elles prouvaient l'existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux.

 

Conséquence : le pourvoi du locataire est rejeté.

 

Ne pas oublier que :

 

Certes un constat d'huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (Cass., 1ère civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507).

 

Mais, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Cass., 3ème civ., 16 nov. 2023, pourvoi n° 22-19.422)

 

En cas de difficultés, la prudence recommande de recourir à un commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

 

 

 

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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE

Avocate spécialiste en droit immobilier

Formatrice en droit immobilier

contact@avocatnb.fr

 

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