Bail commercial : quel risque encouru par le bailleur s’il n’informe pas le preneur préalablement au contrat de l’existence à venir de travaux ?
Un arrêt rendu par la cour d’appel de Poitiers rendu le 4 mars 2025 aborde cette question.
- Faits :
Le 2 mars 2021, un bail commercial est consenti.
Le 24 janvier 2024, le bailleur fait délivrer un commandement de payer au locataire portant sur des loyers impayés.
En l’absence de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur saisit le juge des référés aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail et par conséquence ordonner l’expulsion du locataire.
Le preneur soulève une contestation, tenant à l'existence de futurs travaux voisins des lieux donnés à bail, et de nature à perturber sa jouissance, et dont l'existence connue du bailleur lui aurait été cachée par celui-ci au moment de la conclusion du contrat.
Le juge des référés ne fait pas droit aux demandes du bailleur qui va donc interjeter appel.
- Décision de la cour d’appel :
La cour d’appel rappelle les obligations du bailleur :
Obligation de délivrance : il appartient au bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à son locataire une local conforme à la destination prévue par le bail, et de le maintenir en état de servir à l'usage auquel il est destiné (article 1719 du code civil)
Obligation de garantie : le bailleur est tenu de garantir le preneur des vices ou défauts de la chose louée en empêchant l'usage ; quand bien le bailleur ne l'aurait pas connu lors du bail, et à indemniser le preneur s'il en résulte quelque perte de son chef (article 1721 du code civil).
Il est également rappelé la notion de dol :
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (article 1137 du code civil).
Dans cette affaire, la cour d’appel relève que :
- des articles de presse antérieurs à la conclusion du contrat de bail faisait état des travaux à venir portant sur la démolition de la galerie et de sa reconstruction.
- des témoignages de commerçants sont versés aux débats indiquant que ces derniers étaient informés dès 2020 de la destruction de la galerie et du projet de reconstruction.
Il en ressort que le bailleur n’a pas informé son futur preneur de l'existence de ces travaux à venir.
Or, les travaux en question s’étendent sur plusieurs années, ce qui est de nature à exercer un impact sensiblement négatif sur les conditions de son exploitation de commerce de bouche.
Cette contestation sérieuse du preneur tenant à la validité du contrat de bail, dont l’appréciation ne relève pas de des pouvoirs du juge des référés, fait obstacle à la demande en résiliation du bail formée par le bailleur.
L’affaire est à suivre au fond pour savoir si la nullité du bail est prononcée.
Il reste qu’au stade du juge des référés, le non respect des obligations précontractuelles du bailleur a permis de mettre en échec la demande d’acquisition de la clause résolutoire.
La cour d’appel aurait également pu rappeler les dispositions de l’article L145-40-2 alinéa 2 du code de commerce selon lequel
« Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. »
Lors de la rédaction du contrat de bail, cet article peut parfois poser une difficulté d’appréciation, le bailleur ne sachant pas ce qu’il conviendrait de mentionner au titre des travaux prévisionnels, persuadé en plus que la mention des travaux équivaudrait à un engagement de sa part de les réaliser.
Cet arrêt démontre encore l’intérêt pratique de l’obligation précontractuelle incombant au bailleur résultant du droit des contrats et du code de commerce.
Le preneur s'il avait eu connaissance des travaux à venir au moment de la signature du contrat de bail, il n'y aurait peut-être jamais consenti ou à tout le moins à des conditions différentes négociées, notamment s’agissant évidement du prix du loyer.
Le bailleur doit communiquer toutes les informations en sa possession à son futur preneur pour permettre à ce dernier de s’engager en parfaite connaissance de cause.
Cour d'appel, Poitiers, 2e chambre, 4 Mars 2025 – n° 24/01936
____________________________________
Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
#bail commercial
#obligation précontractuelle
#information
NB : cet article n’est pas généré par l’IA
Pas de contribution, soyez le premier