AIRBNB, Expedia, Abritel, Booking sont autant de plateformes en pleine explosion depuis plusieurs années qui proposent des locations courtes durées de biens immobiliers entre professionnels et particuliers. Mais la mise en location de courte durée est particulièrement encadrée.

Hormis les restrictions imposées par quelques villes telles que Paris ou encore Bordeaux, un propriétaire est en principe libre de louer son logement meublé sur une plateforme en ligne.

Toutefois, les règles sont différentes s’agissant du locataire, simple preneur du logement, qui souhaiterait procéder à une sous-location puisqu’en pareil hypothèse c’est un principe d’interdiction de sous-louer l’appartement qui s’impose, sauf autorisation expresse du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Aussi, il est à noter que dans l’hypothèse où un propriétaire autoriserait son locataire à sous-louer le bien mis à bail, ce dernier n’a pas la possibilité de s’enrichir, en proposant un prix supérieur au loyer dont il s’acquitte.

Pourtant, force est de constater que les prix proposés sur ce type de plateforme sont assez élevés, surtout lorsque le prix des nuitées est ramené au mois.

Ne pas respecter ce cadre légal peut coûter cher au locataire qui transgresserait ces règles.

En effet, le propriétaire peut obtenir l’expulsion du locataire mais également obtenir le remboursement intégral des sommes qu’il a pu percevoir dans le cadre de cette activité, en plus du paiement du loyer (Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-20.727).

En effet, les « sous-loyers » perçus par le locataire sont assimilés à des fruits civils, appartenant au propriétaire par le jeu de l’accession, prévu par l’article 546 du Code civil.

Mais alors comment évaluer cette somme sans savoir exactement depuis combien de temps le locataire empoche des revenus locatifs illicites ?

Dans un premier temps, en invitant le locataire à vous transmettre le décompte.

S’il refuse, il conviendra de demander au Juge la condamnation du locataire à produire les justificatifs de versement de la plateforme sous astreinte.

De plus, il n’est pas rare que les tribunaux condamnent les locataires à indemniser les propriétaires pour le préjudice moral subi, dont les dommages et intérêts peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros, outre une condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour cela, le propriétaire devra rapporter la preuve de la sous-location illicite, soit en faisant constater par un huissier la mise en ligne, sur une plateforme de location, d’une annonce portant sur son bien, soit en demandant, par requête, au Président du Tribunal Judiciaire du lieu du bien d’ordonner un constat d’huissier.

Enfin, obtenir la condamnation solidaire des plateformes de location en leur qualité d’éditeurs de sites internet, et non pas de simples prestataires techniques, semble possible.

Cette demande peut être particulièrement intéressante, notamment lorsque le locataire est insolvable.

Les plateformes commettraient « une faute en s’abstenant de toute vérification, laquelle concourt au préjudice subi par le propriétaire » (TJ Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405).

Cependant, il n’est pas certain que cette décision soit confirmée par une Cour d’appel ou par la Cour de cassation, compte tenu de l’enjeu de voir ces sites comme de réels intermédiaires et du récent refus par la Cour de Justice de l’Union Européenne de les qualifier d’agents immobiliers (CJUE 19 déc. 2019, aff. C-390/18, JT 2020, n° 226, p. 11).

Le Cabinet Axiome Avocats intervient pour différents dossiers de ce type et peut vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches.

Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.