Quels sont les risques d’une location sans bail ?

La récente décision médiatisée condamnant une locataire à verser 12.000 € à son propriétaire pour une cave insalubre louée sans contrat de bail écrit amène à se questionner sur les risques d’une location sans bail. Même s’il est préférable de rédiger un contrat de bail écrit, certains biens sont mis à bail par un contrat dit verbal. Ce dernier est reconnu par les juridictions mais apporte beaucoup moins de sécurité juridique tant pour le propriétaire (I), que pour le locataire (II).

  1. Les risques pour le propriétaire

Il convient de rappeler que les règles émises par la loi du 6 juillet 1989 sont applicables quand bien même aucun contrat de bail écrit n’aurait été signé par les parties. Le propriétaire ne peut donc pas à sa guise, gérer la location comme il l’entend et faire fi des règles en la matière qui sont d’ordre public.

Le risque principal est lié à l’absence de clause résolutoire qui est une clause insérée dans les contrats de bail, permettant d’obtenir la résiliation du contrat de plein droit en cas de manquement du locataire (non-paiement du loyer ou défaut d’assurance habitation).

En l’absence de contrat écrit, le propriétaire ne peut bénéficier de cette résiliation de plein droit et devra nécessairement saisir le juge en cas de litige, afin que cette révocation du bail soit prononcée par le tribunal compétent.

Par ailleurs, s’agissant du loyer, à défaut de clause d’indexation, le propriétaire ne pourra obtenir la révision du loyer annuellement, à chaque anniversaire du bail. Le loyer restera donc le même tout au long du contrat.

Aussi, il est à noter que le propriétaire ne peut pas souscrire à une garantie de loyers impayés à défaut de contrat écrit.

Ainsi, en cas de difficulté dans le recouvrement des loyers et charges, le propriétaire devra assumer les pertes sans recours possible à son assurance.

  1. Les risques pour le locataire

La prise d’un bien (appartement ou maison d’habitation) sans contrat de bail écrit comporte également des risques pour le locataire.

D’une part, si le propriétaire est tenu de remettre au locataire des diagnostics immobiliers, cette remise ne sera pas actée ni datée, de sorte que le bailleur pourrait décider de ne pas y procéder.

Dans ce cas, le locataire ne serait pas parfaitement informé des caractéristiques du bien que le bailleur pourrait lui cacher -volontairement ou non-, comme l’existence de risques naturels et technologiques, ou une performance énergétique inquiétante pour les charges locatives à venir, et notamment de chauffage.

D’autre part, il est fréquent en pratique qu’à défaut de contrat de bail écrit, aucun état des lieux d’entrée ne soit dressé. Cette omission pourrait coûter cher au locataire puisqu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est considéré comme ayant reçu le logement en bon état. Il devra donc le rendre en bon état également, sauf à prouver que le bien était déjà en mauvais état lors de son arrivée.

En conclusion, il n’y a pas de réel intérêt à éviter de rédiger un contrat de bail écrit, d’autant que ce défaut dans la matérialité du contrat fait courir des risques non négligeables.

Le Cabinet AXIOME AVOCATS peut vous accompagner en cas de conflit avec votre locataire ou votre propriétaire.

Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats à Lyon.