Pour quels motifs rompre un contrat de bail d’habitation ?

Le bailleur a la possibilité de rompre le contrat s’il souhaite mettre en vente le bien (A), s’il entend récupérer le bien (B), ou encore lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (C).

A-     En cas de mise en vente du bien objet du contrat

Le propriétaire désireux de céder son bien peut donner congé à son locataire d’avoir à quitter les lieux. Le congé devra respecter un formalisme et une temporalité très encadrés.

Il devra entre autre préciser que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, et préciser le prix du bien.

Cependant, il est tout à fait possible de mettre en vente un bien loué, auquel cas le contrat de bail sera transféré à l’acquéreur. Le locataire aura donc la possibilité de rester dans le bien, lorsque la vente a lieu en cours de bail.

B-     En cas de reprise du logement

Le propriétaire personne physique, ou l’un des associés de la société civile immobilière propriétaire du bien, désireux d’en faire sa résidence principale peut décider de rompre le bail.

Le congé devra également respecter un formalisme et une temporalité très encadrés.

Cette possibilité de reprise du bien est également ouverte au propriétaire qui souhaiterait y loger un proche. La liste des proches concernés est limitative.

La reprise ne devra pas être fictive car le locataire a la possibilité de la contester en arrivant à démontrer que le logement n’a pas été utilisé par le propriétaire ou l’un de ses proches à titre de résidence principale.

C-     En cas de faute contractuelle du locataire

Les fautes du locataire les plus courantes sont le défaut de paiement des loyers et charges locatives et le défaut de souscription à l’assurance habitation.

En général, ces deux obligations sont visées par des clauses résolutoires au sein du contrat, facilitant la résolution par le propriétaire.

Cependant, d’autres fautes peuvent justifier la résiliation du contrat de bail telles qu’un comportement agressif répété, des incivilités, ou encore des troubles anormaux du voisinage.

Pour justifier la résiliation judiciaire du bail, il faut néanmoins que les manquements soient suffisamment grave (CA Pau, 28 janvier 2022).

En outre, le comportement fautif d’un ou des enfants du preneur au sein de l’immeuble ou à proximité de ce dernier peut également justifier la résiliation du bail (Civ. 3e, 17 déc. 2020, n° 18-24.823).

Dans de telles circonstances, il sera indispensable de récolter les éléments probants permettant de caractériser le comportement fautif du preneur -ou de ses enfants-.

Le Cabinet Axiome Avocats peut vous accompagner dans le cadre de ces démarches et au besoin, devant le Juge compétent.  

Article rédigé par Kloé Flébus pour le cabinet Axiome Avocats.